基础知识
一）月供pmt
等额本息月供应该是多少。
网络上立刻有无数无数人，打开所谓的“搜房网房贷计算器”。
你这样小白，一辈子没有出息。
月供的正确方式，应该是打开Excel。
输入： pmt (利率，期数，金额)
其中，第一个参数“利率”，指的是月利率。
一般是4.9% * 90% / 12
- 国家基准利率4.9%
- 九折优惠
- 除十二个月
第二个参数，“期数”。
- 如果贷款十年，就输120
- 贷款二十年，输入240
- 贷款三十年，输入360
最后一个是贷款金额。
举例来说，贷款100W元，月供：
=pmt( 4.9%*90%/12,360,1000000)
=5013.52元
一般而言，我们有一个“速算数”。
- 30年期是5
- 20年期是6.2
- 10年期是10
好比有人说，他月供2W。
那我们立刻可以推算出。他的贷款是400W。
因为每10000元月供50元，所以2W对应的就是400W。
同样道理，如果你从银行贷一笔350W的“抵押贷款”出来。
则你的月供就是1.1%
38000元左右。
还有人问，“那么等额本金应该如何计算”。
对不起，我们不和傻瓜说话。
二）实际支付利息
不管你用的是哪一种贷款方案。实际支付利息是不变的。
取出你的对账单，用“贷款剩余金额”乘以“当前利率”即可。
例如这个例子中：
581869.58 * 3.43% / 12 = 1663.18元。完全符合。
三）加权利率
假设一个人名下有很多笔贷款。则你应该列一个如下图般的表格；
可见，他为了458W资金成本，每个月支付了22513元利息。
因此我们可以算出他的“加权资金成本”。
22513.18 * 12 / 4581870 = 5.90%
四）总月供
总月供和总利息不是一回事。一般来说，月供要比利息高一倍都不止。
其中一半是利息，一半是本金。
对于月供，借银行大家一般是没有歧义的。直接用PMT计算即可。
信用卡融资，我们默认为不还本的。
私人借款，介于不还本和还本之间。老同学的私房钱一般是永续债。
如上表。私人借款我们默认为12个月后减少一半。
可见，每月要筹措资金57883，其中22513是利息，三万多是本金。
五）平均贷款年限
知道了“平均利率”“总月供”，才可以计算“平均贷款年限”。
公式是：NPER (利率，月供，借款金额)
如上例，他的“平均贷款年限”是 NPER(5.9%/12，57883，4581870)
答案是67个月。
五年半多点。
也就是这个人的财务结构。
和借你一笔458W，67个月，5.9%的利率，等额本息贷款。
二者是完全等价的。
基本上每一个多军，都应该算一下自己的“平均借款利率”，“总月供”。
然后再算算自己的“平均借款年限”。
这是一个很重要的数字。如果不出意外，绝大多数的（6套以上）多军，该数字都应该在“8年”附近。
而且这个数字，还在以每年“-1”的速度。在飞快递减。
也就是说我们的贷款是高度“劣质化”的。
这个数字越高越好。借银行千难万难。
六）月供的难题
我们整天被月供折磨得死去活来。
虽然《》，多军的负债率普遍不超过25%
可即使如此低的负债率，依然压迫得我们喘不过气来。
每个月的大还款日，都是一剧鬼故事。
其核心原因，并不是我们借得太多。
而是还款年限太短。
我一直渴望中国能推出西方国家类似的“合并账户借款”。
从2004年开始做这个梦，做了十几年，反而遥遥无期。
所谓“合并账户借款”。是指银行给你一个借款户口。
然后他把你“所有债务”合并起来。
无论是银行房贷，消费抵押，信用卡，甚至个人借款。都合并起来。
银行给你批一笔3000W元的总贷款。
其用途非常之明确，就是给你“清贷款”。
直接划拨，打帐到你指定的贷款账户，把你街数卡数全部清掉。
整合成一笔3000W元的整数，借款三十年，八折利率。每个月付一次按揭。
这样的贷款，名义上没有任何变化。
但实质却是天差地远。
他其实是把你一篮子“劣质化”的贷款。整合成了一笔“30年八折”的优质按揭贷。
对于这样的金融产品，简直做梦也要流口水。
此类的产品，在香港市场早已烂大街。天天电视轰炸“AE邦民财富”。
可是国内就是没有。
等了十几年，越发遥遥无期。
七）还清贷款
你需要多少年才可以彻底还清贷款？
把NPER中的“月供”，再加一点。譬如再加二万、三万你的“工薪收入”。
例如NPER（5.9%/12，57883+30000，4581870）= 46.5
这样你只需要四年不到，就可以彻底还清债务。
你可以自己尝试一下，在NPER函数中，通过输入
NPER（利率，总月供，总负债）
NPER（利率，总月供+20000，总负债）
NPER（利率，总月供+50000，总负债）
来享受一下“早日还清”的幻想。
当然，真正的多军，都是追求NPER显示结果：FALSE的。呵呵
八）短期债务比例
信用卡和私人借款属于“短期借款”。
短期借款比例越低越好。如本例中是10.9%
一般要低于10%
高于20%会出问题。
你要尽量用“中长期银行贷款”替换掉短期借款。
优化债务结构。
并降低融资成本。一般每年“融资成本”降低0.5%是老派多军追求的目标。
九）自住房比例和空置房比例
RT
小学二年级数学题。
十）IRR
IRR是算“不确定现金流的回报率”。
好比有一笔投资，第一个月赚2W，第二个月亏3W，第三个月赚4W，第四个月亏5W………
IRR最好的用处是：“算保险费”。
揭穿保险公司的条款，非常有用。
例如水库论坛上有一篇《新华人寿 金彩一生》的保险分析文章。
人生三大关键，教育，工作，养老，全都给你想到了。你看，是不是一张保单保一生。
而这样的保险产品呢。我们用IRR拉一下，回报大概是4.88%
IRR的用法如下：
其中，每一行代表当年的“现金流”变化。
但是每一行都要，哪怕空白，也不能漏掉。
到了末尾，用IRR (D1:D81)拉一下，就有了结果。
在我们之前，也有IRR的应用实例。
有几个朋友说，自从知道IRR后，世界变得开眼晴朗。
立刻把身边的金融产品，全部用IRR算了一遍。看看哪些是好东西，哪些西贝货。
（yevon_ou@163.com，2016年8月21日午）
