重庆部分楼盘点评 _#2740

 
一）小杨

话说呢，有了水库微信后，就有了水库微信群。

有了微信群，就有了各地群。

有了“水库重庆群”之后，我也不知道，谁拉进来了几个重庆本地的中介。

后来呢，水库中开始讲《下一站·重庆》诸篇。

于是重庆就热起来了。

这位小杨呢，专注于重庆群。他只做一件事：“到机场接人”。

你上海人飞重庆，肯定二眼一抹黑吧。

机场下来，人生地不熟。该怎么开始，完全没概念。

别急，小杨来接你。

“哥，姐，水库上的吧”。举了一个大牌子，无论你多晚的航班，动辄晚上23:30，他一样在机场候到你下飞机。

然后把你送去酒店，第二天早上再来接你。

重庆整个城市，您没概念吧。

没关系，小杨熟啊。明天我带你去。我这有几个重点推荐的项目，您要是想看别的，我也开车送你去。全程陪同。

把你服侍得妥妥当当的，到了一个陌生的城市。48小时贴身服务。

“爷的享受”。

如果你看房产中介界的《步兵操典》，其源头圣经，都来自于香港中原地产的培训手册。

万变不离其宗，整整的一代中介，祖师师傅徒弟，都是香港中原那条线出来的。

《手册》上说，这套手法，叫做“贴身紧逼”。

意思就是，从你下飞机，到你上飞机。从住酒店，到出酒店。

贴身陪同，24小时不要离视线。

这里面的整套手法，关键在于“贴身”。

理论上来说，72个小时之内，要保证客户绝对绝对不会见到别的同行。

他要“贴身紧逼”。

睡得比你晚，起得比你早。吃饭和你一起吃。总之就是让你不离视线。于是生意赚到独家。

别以为“房产中介”就是西装领带。

这其中的手法和诀窍也是浩瀚如海。凡事皆是门道。

好了，这位“小杨”的回报也是明显的。

8月末，水库“重庆战役”开始。一跃之间，他一周完成了十个月的业绩。

此后一发不可收拾。重庆中介圈流传着“王牌中介”，开了100单，三个月赚百万，三个月换奔驰的传闻。

而我们看他朋友圈的话，最近正备了“第四辆车”去重庆机场接人。

凡事，只要你用心。处处皆是财源。

 
二）点评

《重庆卷》接近尾声。在这最后几篇中，我们讲一些很肤浅“术”的知识。

就水库中接触较多的几个楼盘，做一个点评。

鉴于本人才疏学浅，仅能点评部分楼盘。

所有评语仅供参考。必有谬误。

第一梯队：25000/m及以上：

东源1891印长江：40000~60000，不推荐。

鹅岭峰：40000/m不推荐。

朝天门莱福士：35000/m不推荐。

第二梯队：20000~25000：

寰宇天下：

在相当长的时间内，寰宇天下都是“重庆第一豪宅”。

江北嘴相当于重庆的陆家嘴。核心CBD

和陆家嘴一样。江北嘴核心区，住宅项目也很少。严格说就寰宇一个。

而且寰宇又是九龙仓开发的。品质和定位都不错。

其缺点是：

1）据说后期物业管理很差。交房后品质有所下降

2）江北嘴还未建设完成

融创白象街：

在《婆罗门的世界》一文中曾有提到。

白象街最主要的卖点，是他在“解放碑”核心区。老土著传统上最看重的渝中半岛。

2016.08水库刚开始入手白象街时，建面不过12000~13000.

因为卖掉了七成，孙宏斌立刻要求调价到20000~22000.

白象街的缺点是：

• 周边的环境非常嘈杂。

• 渝中半岛完全没有拆迁开发潜力

• 传统意义上，融创的品牌定位是“贵·极贵”，品牌口碑不好。

第三梯队：15000~20000：

紫御江山：

寰宇天下的缩水版。同一家开发商，位置在江北嘴的偏角。户型和档次也稍逊。

目前已全部售完。二手房叫价15000~17000.

第四梯队：10000~15000：

重庆翠湖天地：

重庆翠湖在化龙桥。以前是工业区，而且下方有巨型排水管。

他在渝中区的最边缘。论地段，不是最核心的位置。

翠湖的好处，在于他是“大规模整体开发”。

罗康瑞拿了很大一块地皮。目前在售六期。

江湖传言，罗在“流氓老街”的拆迁中吃了大亏。亏了大约100亿左右。

流氓太凶猛。预算大大超支。几乎把翠湖系列之前赚的钱，全部都赔进去了。

因此“重庆翠湖”处于极其尴尬的境地。他大约是“翠湖”品牌中卖得最便宜的一个了。

哪怕在武汉这种城市，“翠湖”都是当之无愧第一品牌。要卖4~5W。

而且瑞安的财务困境，直接导致“西南第一高楼”翠湖写字楼的烂尾。

造了大约50层。

企业公报，坦诚如果融到钱的话，2017年末争取完工。

能结构封顶的话，对“重庆翠湖”将会是一个非常大的利好。

目前翠湖1~5期，在二手市场，业主要价都要12000元/平米（建面）。

而翠6卖的一手房，也不过12000.

租金可以到4%左右。很好租。

顺便说一下，KFS找的代理行很烂。

翠湖这个社区总体感觉不错。如果再便宜一点，譬如12000降到9000，就非常完美了。

紫金一品：

弹子石附近少见的住宅盘。

目前价格11000~12000左右。

解放碑，江北嘴，弹子石号称重庆CBD金三角。弹子石的建设也挺光鲜。

但我总觉得弹子石腹地比较小。

没有更深入研究。

江北嘴新欧鹏：

单价约14000，位置有点偏。优点是对口：巴川初中学区。

缺点：外立面极丑，农民企业家。

若无学区需求，不建议购买。

学区也不是第一流的。

和弘江山国际：

年中时：9000~12000，目前16000。

占鹅岭峰地势高点。不熟悉。

华润二十四城：

不熟悉。

二江新区的棕榈泉悦江国际，礼嘉龙湖二江星宸，华侨城：

二江新区政府硬拉的三个CEO盘。

基本不被市场接受。

仅适合新房癌。

第五梯队：8000~10000：

珊瑚水岸：

南滨路上李嘉诚的楼盘。已处于尾盘销售。

优点是：

• 无敌江景

• 便宜

其缺点是：

• 外墙使用墙砖。极丑。几乎买来就是旧房。但好处是廿年后还这么丑。

• 朝北望江。甚至有四房朝北户型

• 户型偏大

珊瑚水岸的好处，是房价足够便宜。一线江景最低可打折到9999元/m（建面）

融景城：

水库重点团购的项目之一。（不是我主导的）

融景城几乎是我第一批见到的项目中，最好的一个！

融景城的位置，在江北嘴和观音桥之间。

最大的CBD和最大的商圈之间。

而且又是整片开发，房子很整齐。

更理想的是，融景城的价格不贵。

当我们刚开始接触时，是81平米 * 9000

单价总价都比较理想。

因此水库提了好几次融景城不错。

群里发起几次团购。团了200余套。

但之后KFS实在太激动了，八月份卖8000，十一月就要11000，然后就要12000，13000，最后喊出了20000.

我们就兴趣不大了。

融御：

融景城还有一个升级版本：融御。

以北城路为分界线。山上的后排的叫融景城。

北滨路靠江第一排的叫融御。

显然，无论是地段，景观，定位，融御都要比融景城高档许多。

融御的价格一般是融景城的150%左右。

水库朋友买了几套，赞不绝口。

对于投资而言，这50%是否值得。就见仁见智了。

保利观澜：

融景城的平行竞争楼盘。

位置也很类似。向东二个路口。

保利观澜在8月时价格9000，目前在13000左右。

南滨特区:

珊瑚水岸的升级版楼盘。

同在南滨路上，向东二个路口。

南滨特区想了无数的办法“提高附加值”。

譬如说很奇幻的售楼中心，超高的绿化，新风和环保噱头。

但是，就其房子本质而言，和南滨路其他楼盘是一样的。

可以关注。

不建议购买。

国际社区：

珊瑚水岸的缩水版。

名字就叫做“国际社区”。

同在南滨路上，价格还要更便宜-10%

小区环境，周边环境，一塌糊涂。

9月清盘最低价6500建面！

**国际：

《异大陆的审美观》曾有提及。

同在南滨路上，**国际又一次刷新了价格下限。

但问题是，你看过他的外墙，你就不会买了。

如图。黑色金顶那幢，是**国际。

纯金色那二幢山寨曼哈顿的，是Sheraton酒店。

和黄御峰：

这是我们近期重点关注的一个楼盘。

和黄御峰。在南岸区。

他一共要开18期。目前正在开第一期。

市场普遍预期“低开高走”，因此买了就可以（名义上）赚钱。

而且他的价格很合适。单价约9000（建面）

面积也不大，二房70平米，三方90平米。

还有一些小别墅项目，单价在12000左右。

因为水库扫的实在太多。江边二岸，普遍买了几百套。

我们手里剩下的单子实在不多。

近期分答提问，我都是回答推荐的“御峰”。

（此处没有广告费收）

沙坪坝融创滨江一号：

分答上询问，出了核心区的楼盘。建面9000.

回答是：

1）融创品牌不佳，定位为“贵·超贵”

2）一号院品牌更不佳，定位为“坑·超坑”

3）山背后就是“渣滓洞白公馆”

4）风水极煞之地

保利江上明珠：

分答上询问非核心区楼盘。单价9500（建面）。回答是：

1）位置太偏。

2）正对隧道出口

废气出口，性价比没有优势。

第六梯队：8000以下：

中昂·彩云台：

靠近彩云湖（地图自己搜），预期价格8000左右。

这个盘有微信号，可以自己搜，自己了解。

没有深入研究。

隆鑫鸿府：

92平米51W，单价约5500/m。

群里有PDF文档流传。

但位置实在太偏。据说二手房连4500都卖不掉。

没有更深入的研究。

【以下为群内留言】

 

 

重庆房价就好比温水煮青蛙，不知不觉就涨了老大一截，去年底茶园普遍价格5800左右，低的5200都有，现如今普遍7字头，照母山普遍7800左右，如今9000已经很少了，江北嘴去年普遍1万左右，像中海紫御江山去年底9000的房源一帕拉，现如今这块区域均价13000起，今年3月17日我客户在渝中区融创白像街成交一套110平米高层豪宅，成交价132万，现如今类似房源售价已达270万左右，关键是已经没有房源了，南滨路和记黄埔·珊瑚水岸一线江景今年初11000以内就能入手，现在南滨路沿线一线江景15000是起步价……

友情提示：新年后7000以下的房源这些地方还是有的，当然前提得是你有辆车【礼嘉板块，巴南靠鱼洞板块，北碚主城，茶园少量特价房】

但现在请接受如下现实：

照母山现在新房情况：

融创凡尔赛11000起

东原星樾单价11000元/平米，

协信星都会8800元/平米，

康田蔚蓝海13000元/平米，

玥湖园11000元/平米，

世贸茂悦府9000元/平米，

约克郡11000元/平米，

依山郡10000元/平米，

北大资源博雅10000元/平米，

康桥融府9300元/平米，

 

再看看悦来周边：

融创国博城10000元/平米，

首地江山赋9500元/平米，

叠彩山8600元/平米，

嘉悦江庭8900元/平米，

金茂悦13000元/平米；

 

最后我们看看北滨路和江北嘴：

御龙天峰13500元/平米，

春森彼岸12000元/平米，

融景城14000元/平米，

新鸥鹏教育城14500元/平米，

保利观澜12500元/平米，

万科御澜道20000元/平米，

紫御江山20000元/平米。

 

重庆为国家级直辖市，人口在4大直辖市是最多的，将来也是跟成都一并作为西南片区的两个特大城市，如果您还觉得重庆房价贵，哦，有个建议，上搜房网点击北京的二手房价格看看，重庆房价不做评论，自己参考/:@)/:@)/:@)

赶快抓紧时间买房！！

三）结语

我们点评了约十几个重庆的楼盘。如果让我们一句话概括的话：

“没有让人眼前一亮的盘”

也就是说，一分价钱一份货。

这些盘，全都是“市场中流水准”。略有好坏，但远没有打出“暴击”的水准。

没有任何一个盘，是特别地好，好到我们足以向各位推荐。甚至号召组织大家去抢购的地步。

而我个人的风格，向来喜欢打“鬼牌”。遗憾的是，始终没有见到鬼牌。

相对而言，9月份的融景城未涨价前，比较有吸引力。

最近的和黄御峰比较有吸引力。我们一直希望把成本控制在“核心区，好品质，8000”。

如果御峰不涨价的话。

（欧神,2017年1月1日晚）