霍官泰和他的楼花 #1771 还缺九千阅读，麻烦多多捧场。 如果你没东西写，就写写科普 ---- 财上海 一） 楼王 香港大亨霍官泰，很多人只知道，他是霍启刚的爷爷。 其实霍官泰产业多元，他曾短暂地客串地产商，一度做到香港第一把交椅。 在他短短五年地产生涯中，天才地发明了二项制度。 这二项制度，后来影响了数十万亿的市场。 宏大一点说，影响了全世界全人类。 一个是：楼花 什么是楼花，楼花就是期房。 因为如果你看大众媒体地产频道，屌丝们对地产商恨之入骨。 口诛笔伐，纷纷认为“期房预售”给了地产商“空手套白狼”的机会。地产大亨十倍杠杆，迅速暴富。 这项制度的源头，其实是1953年霍官泰发明的。 二战之后，香港百废待兴。四九年之后，大量的人口南下涌入香港，增加了住房紧张。 如果以房租/房价比，当时是非常高的。大约有10%左右。 在这么高的房租之下，租房还颇不容易。想要租房的人，不仅要预支二年的房租，而且还要支付大量的“押金”。 再加上中间人和政府税金，租赁一次房子，总支出可能要房价的30%的左右。 这笔费用是如此之昂贵，甚至连“租房”都负担不起了。 得由专门的二房东出面，凑钱把整幢大楼租下来。然后再拆散分租给散客。 二） 分层产权制度 或许有人问，“租售比”如此高昂，租房又付了30%。 这么高回报，那你为什么不自己造房子呢。 答案是，造不起。壁垒高昂。 香港沿袭了英国的法律制度。 如果你坐“英法海底隧道”，从法国去英国，那么火车露出地面一刻，区别是非常非常明显的。 如果你用无人机航拍，在高空中看中国和英国鸟瞰，区别就更明显。  中国人五千年传承，传统上叫做“田野阡陌”。 中国人的土地，是不停分家的。到了你爷爷这一代，可能就剩一亩三分薄田。 每家每户，都在田边兴建了土路。界限十分明显。 而英国的土地，是“不分割”的。 英国的土地，是永远不分割的。英国人信奉“财产不可分割”。认为一旦割小，就失去了神圣性。 英国奉行的是“长子继承制”，家里长子继承爵位和整个庄园。次子们，统统赶出家去。 这些人，构成了后来的十字军。资本主义时代来临之后，则是城市艺术家，知识份子的主要来源。 英国的乡村土地，是大片大片连续，完全没有“阡陌”的。 和法国形成了鲜明对比。 言归正传，1950年香港地产制度，沿袭了英国的法律。整幢物业必需“整体拥有”，动辄造一幢大厦。这就涉及了巨大的财力。 当年的霍官泰，是著名的“海沙船王”，手里跨境贸易做得红火。可这样，让他在铜锣湾黄金地段，白手起一幢大厦，他也是拿不出钱的。 部分资料引述自：《时局的生意:霍英东自述》 史说，有一次霍官泰心血来潮，想要进军地产界。便扛了整整一麻袋的钱，去见希慎的少东家。 小少爷笑着和他说，你为什么不使用“金融工具”呢。 小少爷的本意，是让他存入银行，带一张银行本票去谈生意。 可是霍官泰会错了意。 英雄豪杰，容易天马行空。 霍官泰左思右想，想出了“分层产权制度”。 英法加澳新，全世界所有的Anglo-Saxon国家，都没有这样的例子。 美国的地产，不是House，就是Co-op. 只有霍官泰，在香港搞出了“分层产权制度”。 也就是说，我们现在熟悉的，一套房子一张房产证，一幢房子100多张房产证。 这样的法律制度，在国际上绝对是少数，非主流。 距离发明的时间，还不到65年。 “分层产权制度”一经发明，香港的葛量洪爵士就坐不住了。 他跑过来问，同一块土地上面，30层楼，就有30个投影业主。 如果产生纠纷怎么办，要求重建怎么办，要求拆迁怎么办。物业维修，意见不统一怎么办。 这些事，在法律上是无法解决的。 霍官泰的回答也非常干脆，三个字：“不知道”。 管杀不管埋。再说了，现在是住房紧张，民生疾苦。还是纠缠你的法律细节重要。  葛量洪说不过他，叹了口气，“祸害子孙，后患无穷”。 “分层产权制度”的缺点，是非常非常明显的。一个最典型的例子，是“拆迁”。 楼上楼下九户人家都迁了，就你一个不肯搬。 一开口，30平米要3000w赔偿金。 你说，这事情还怎么办。拆迁还执行不执行。哪怕装部电梯都不行。 旧城的改建，被极大放缓了。 随着亚洲大量房屋进入翻新年龄，定时器正在爆炸。 如果你是“**”一个业主，事实上你是没有拆迁难题的。 也没有不交物业费，维修管理协调等种种问题。 “分层产权制度”的好处，同样显而易见的。 它极大地降低了房屋的总价，使得任何人都买得起房子。 三） 预售制度 霍官泰的第二个发明，便是“楼花制度”。 新人进入房地产市场，天才不是被困难吓倒，而是掀桌子，把整个棋局彻底掀翻。 霍官泰率先搞出了“分层产权制度”。把一幢楼分割成了100户产权。 然后他再搞“预售”。 每一个散户，只要认购一个单元，预付30~40%的资金。 霍官泰拿了这笔钱，加上他自有的本金，加上原有的利润，就可以撑起一整幢楼的开发成本。 香港市民，第一次在历史上，有了“拥有自己的房子”的可能。 以前要买就是一整幢帝国大厦，谁敢想啊。 霍氏地产开张的时候，引发了全城轰动。排队一直排到湾仔。 霍官泰从门外汉，一跃成为全行业No.1 而香港的地产界，也发生了巨大的变化。 在最初的时候，只有英资，和一些大班买办，有实力兴建房子。香港住房极度紧缺，居住条件非常差。 霍官泰首创向散户“吸收预付款”之后，KFS门槛一下子变得非常低。 和黄，新地，恒地，新世界，四大地产家族，都在这个时期兴起。并最终战胜了英资太古，怡和，嘉道理。 对于房价方面，竞争激烈之后，房价/房租急剧下滑。香港人住上了好得多的房子。 直到香港政府开始paidi。 而霍官泰本人呢，他并没心思做地产生意。 他后来去了澳门，开了一家**，叫做**。 澳娱霍官泰才是第一大股东，占27.7%，远超何鸿燊。 因为种种人事斗争，澳娱的实际控制权，一直掌握在何鸿燊手里。 四） 期房制度的意义 2018年的中国，有一群“文青”，极度仇恨“预售制度”。 在他们看来，期房会有质量风险，KFS跑路风险，白白多支付了二年利息，用你的血汗养活了KFS再赚你钱。 当然，最主要还是：使得KFS能使用杠杆。红眼病 这群“文青”白左，日夜梦寐以求，是使中国退回到1952年HK制度之前的岁月。 而现房的缺点呢，只有三个字：“房价贵”。  你用大腿想，都能明白： 一**房，一套期房，放在一起，你选哪一套。 既然期房有这样那样，货不对板的质量风险，多付二年利息。 你肯定选现房的。 那么期房要胜出，就一定会比现房便宜。 比你贴上了二年利息之后，贴上所有风险溢价，还要便宜。 那些鼓吹“打压期房”的叫兽，全都是躲在象牙塔里，不需要买房，站着说话不腰疼的群体。不知民间疾苦。 对于真正需要自己掏腰包的老百姓，肯定是期房好了。 最好是房子造到±0，甚至只有图纸，纯吆喝时，你卖我最好。只要价格便宜，房价能降下来。 象于凌罡这种不靠谱的十八线野模，都有大把人追随。 奥派经济学，讲究的是dT>0，多一种选择，多一重**，就一定是好事。 中国不应该收紧期房政策，最好是放松。 最好能放松到“众筹建房”，给于凌罡一条生路，才是最便宜。 （yevon_ou@163.com，2018年5月3日子） |
