凤姐变冰冰，关键在凤姐，不在冰冰。
一）凤变冰
“凤姐变冰冰”这件事，关键是凤姐，不是冰冰。
凤姐占70%因素，冰冰占30%
因为买东西是甲方，卖东西是乙方。
你再好的东西，想要卖出去。终究是求人，买家稀少。
赚钱都是跪着的。
所以我们利润的来源，70%来自于“凤姐”。
最好的要求，是上手上家的房子“彻底的破，彻底的便宜”。
最好是走道里堆满了杂物，地上全部都是煤灰。简直没有落脚之处。
走进去一看，房间里一股恶臭味。灯光晦暗无光。
房间狭小，木制腐朽，铁窗铁锈漏风。
门窗，铰链，玻璃都坏了。热水器打不亮。房东也是看得灰心丧气。
这些都不重要，重要关键的是，你把价格降下来。
因为你是凤姐，所以你把价格降下来。降到标准市场价的八折，七折，六折。
“您说您是不是挂了很久呀”
“坦白说吧，除了我，根本没有别的买家”。
于是呢，您再便宜点吧。
我们的利润，70%出自于凤姐。你必需“买入”时就远远低于市场价。所有的利润，在买入的一刻就已经产生。
此后，只不过是价值的恢复。
毕竟，体验“冰冰”，愿意为冰冰买单的人，只有30%
远远的少。而且不是我们所可以控制的。
二）原始社会
凤变冰，拿到了产证。移交交接入户之后，第一件事你要做的是什么。
敲，敲成原始社会。
对一套“凤姐”的老破小，原则上是把一切都扔光。任何的东西都不要留。
新手们容易犯的一个错误，是愿意保留一下“有用”的东西。以节省再装修成本。
例如埋墙电线，水管，可以复用。
厨房卫生，有二个脱排油烟机，刚买的，连包装纸都没有拆呢。
错，全扔，全部都扔掉。哪怕是没开封的也扔掉。“断离舍”
否则他会干扰你的设计思路。
我们的要求是，彻底敲成原始社会。恢复到石器时代。
整个房屋，最后就只剩下一个光凸凸的水泥骨架。四边框梁。
问：原房东打了许多“吊柜”。密密麻麻的，从天花板上一路下来。可以放许许多多的衣服。
请问要不要敲。
答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。
再问，房东有隔断，原本的一室户隔成了一室半，多了一个小房间。请问要不要敲。
答：敲，敲光。彻底打成原始社会，水泥框架。
那么，为什么要做得如此彻底，如此绝情呢。
其中一个很重要的原因，是“材质”。
你要知道，凡是卖给你的“凤姐”。大多数都已经装修了有十几年岁月了。最早的甚至可能是80年代装修的。
而“装修建材”，在这些年有了很大的进步。
为什么“老破小”给人看起来，总有一种单薄破旧的感觉。
其很重要的一点，是80年代用的建材不行。
当时，材料是预制板，木材是三夹板，而且普遍质地疏松。
哪怕较好的材料，经过十几年的时间，也早就被蛀空了。
最为严重一次，有一次操刀老公房。等敲成“原始社会”，装修师傅都哭了。
因为他的整堵墙，卧室的整堵墙。并不是用水泥做的。
而是用黄泥做的！
就是黄土高原上的那种黄泥，拿一点抹平了涂在墙壁上。
在上海买套老房子，居然还住进了黄土窑洞去了。
所以你干脆全部敲光。彻底恢复到最基本的水泥架子。
我们并不要求你“七成新”“五成新”的房子。反正我们也是要全部都敲光的。
我们干脆就要你最丑最丑最丑的房子。你把价格降下来，反正我们也要敲光。
赢利关键在凤姐。凤姐一定要便宜。
然后呢，在“石器时代”的基础上。我们做第一次加固。
类似于80年代的建筑质量，整个阳台都可以塌陷。水泥外墙上一条条裂缝。
而现在我们用高质量水泥全部都帮它补上，固本培元。良心实业。
三）江湖规矩
讲几条潜规则。
1）如果你的小区，不是90年代“彻底不管”那种新村。则你需要到物业办一个登记装修手续。
物业会告诉你夜晚不许开工不许扰民，节假日要休息云云。
同时问你收300~400元的“装修管理费”。
这笔钱属于苛捐，但一般建议你认怂。强行争执并没有太多的意义。
2）一旦你开始敲墙，你会产生惊人的建筑垃圾。俗语说“2000个麻袋”。
这些水泥碎石，因为数量太大。已经不能简单地堆放在小区垃圾桶。
一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场。也或者有专业收建材的。总之会产生一笔费用，有心理准备支付。
3）在某些物业小区，“敲墙”这个行业甚至是被白完省人垄断的。
也就是你在本小区装修，敲墙只能由“物业指定”施工队。
他们的收费会比外面高150~200%，原因你懂的。
具体的对策，建议认怂。或者坚持自己弄，但塞点金帛。
3）一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子。要求买20吨黄沙，20吨水泥。此后还有。
价格不贵。每一包也就是几十元的意思。
这里面的潜规则是，黄沙水泥的用量，是完全无法统计的。业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。
所以“黄沙水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。
这笔钱业主一般是认了，打入总工资。羊毛出在羊身上。
只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计算。
以前曾把御用装修师傅，介绍给安家群的一个小妹。
过了一个月，师傅打电话过来哭诉，“你那个学妹，她神经病的”。
“我用了几卷电线，她用卷尺一个个房间量的。最后算数出来说我多用了200米”。
我冷静地吸了一口气，“镇静，镇静，这就是她迄今嫁不出去的原因”。
四）水和电
敲完了原始社会之后，接下来的工作是排线。
根据俺这么多年的惨痛经验教训，我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座”。
任何一段，而不是任何一面。例如插图：
这是一个典型的房间。有一个柜子和一扇门。则你在A，B，C三个点，都必须留出电源插座。这就是“一段”的意思。
最近比较幸运的是，Wifi技术的进步。以往是“四类插头”。
- 电源
- 网线
- 电话线
- 有线电视
每一段都要。
如图。象这样的户型。则ABCDEFGH都至少要有一个电源插头。
对于水源。我们的建议是，“凡是有下水的地方，都要装上水”。
如图，这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水，原本是给你放洗衣机的。
但是你设计的时候，很可能洗衣机改在厨房/卫生间里了。
这样的情况下，你仍然应该“预留”冷热水管道，一直通到阳台上。
哪怕暂时不用，以后改建成一个洗手台。也是非常具有小资情调的。香薰SPA。
对于别墅类装修，则是应该记住；
“任何一个露台，都要预留冷热水龙头”。
任何一个二楼三楼露台，都要预留上水。
我之前还犯了错误，只留了冷水。
后来终有一天，我把阿姨赶到了露台上去洗衣服。再给她建了一个洗衣台。
于是阿姨抱怨没有热水，后悔莫及。
水电隐蔽工程是最难改的。应该预留尽量大的余量。
每一“段”墙壁都至少有一个电插头。
每一个阳台都连接了冷热水。
五）卫生间
如果给我一次机会改户型的话。我会把厨房卫生改大。
因为卧室再怎么说也有16平米。16平米其实和14平米，居住体验相差不是很大。
但是老公房普遍的厨房卫生小。6平米改成8平米，感觉就好很多了。
我宁愿把墙往卧室方向推一米。
对于卫生间，“凤变冰”几乎所有的套路，都取消了浴缸。
因为浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。
在传统意义上，“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全无法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆浇，浑身冲淋。
但是你想，“租房子”的都是些什么人。
租房子的从来没有七旬老人。以年轻人和大学生为主。
因此“凤变冰”流派，全面取消浴缸。
淋浴房具体的设计，要看室内户型。
一般90cm的尺寸是下限，120cm就已经很舒适了。
另外说一句，250元/米的淋浴房，和800元/米的进口货，在使用上没有任何差异。
对于面斗和马桶，如果你要省地方的话。你可以做成墙排水。
不过墙排水要预先埋管。一旦定下了，就不可以改为直排。
很少用，易坏。
如果你真的卫生间非常非常小。还有一个办法:可以把马桶做在淋浴房的里面。
极限情况，我计算过。只要2平方米。
淋浴房+马桶+面斗，放置三件套。
卫生间另一个元素，则是镜子。
如上图那镜子，不推荐。太小。镜子要尽可能大，半身镜。镶一圈镜框可以极大增加IB格。
当然，哥哥的变态是有限的。我还没有做到在淋浴房里面装镜子。
六）厨房
任何一个有过装修经验的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，例如地板和油漆，其实都是不耗钱的。
烧钱的地方，主要是厨房和卫生。
多一个卫生间，就是上万元。
厨房主要是台面贵。算法是（上柜+下柜+台面）*米数。一般每米在2000~8000元之间。
这一方面的成本，哥哥水平低，我也想不出办法省降下来。
然后厨房也是三件套。煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。
我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机。
虽然贵了一千多元。但这笔投资是非常非常值得的。
厨房装修中一个诀窍是，某些时候你需要移动煤气管。
按照正规的法律，煤气管是不可以动的。
但是你可以申请让煤气公司派一个技工上门，然后你懂的。
某些极简风格倾向于做“开放式厨房+电磁炉”。
对此，俺持保留态度。
中式炒菜封闭房间还是需要的。哪怕不为租客着想，也要考虑哪一天你再出售。
七）吊柜
好了，现在我们进入到了房间里面。
前面说过，把旧房东的所有吊柜。所有悬挂在天花板上，密密麻麻的掉漆木柜全部都砸掉。
但我们是否还需要重建呢。
答案是不需要。
因为吊柜主要是储放衣服。进一步则是被子和冬衣。
在以前，你的上一手业主手里。他们都是“自住”。
自住，尤其是老人自住。老人的生活物品就会越来越多，越来越多。
“断离舍”哪一件也不肯扔，哪一件大衣也不肯扔。
最终东西只能越来越多，越来越存放不下。相应的则是一个个的悬空柜子。
老人们甚至还抱怨柜子不够用。这些是她们的性命根子。
但是，你站在“凤变冰”的角度上想。凤姐变冰冰的主要对象是什么，是租客。
租客会不会带了二大集装箱的东西入住。不会。
最多就是一个手提箱。
所以租客不需要你密密麻麻的“悬空柜子”。这绝对是视觉污染。而且对生理，心理，造成了非常不好的压抑感觉。
我们的建议是，全部敲掉。不再恢复。
同样道理，还有六门大橱。
大橱存在的理由，同样也是放衣服。
如果让你妈妈设计户型图，布置房间，则她优先第一位，首先想到就是大橱。
大橱甚至比女人的床更重要。没有大橱，她们就活不下去。
然而在“凤变冰”的大前提下，大橱应该被坚决的淘汰掉。
首先，租客不大会有这么多的衣服。他就是一个皮箱。
其次，即使租客有，房东也没有责任义务要帮你买大橱。
进一步考虑目前的租赁市场，大学生的情侣合租现象越来越普遍。
对于大学生来说，他们甚至连长衫都没有。连一件像样的西装都没有。
要什么大橱。
因此，最多配一个二门衣柜就够了。也不用占用耗去整整一面墙。塞在角落里就够了。
我们并没有能力“点石成金”。没可能35平米装修出70平米的效果来。
关键是取舍。
你把密密麻麻满天悬空的柜子都敲掉。
把大橱的地方空出来。
整个房间就显得大了。
八）卧室
鉴于目前的家庭关系结构，我不是很喜欢“一室半”的户型设计。
如图，这和图3有点象。只不过是把房间中间隔断了。
加了一堵墙，就变成二间了。
一个主卧，一个次卧。
在“自住”需求中，次卧一般是家里有80岁的老人。
又或者是18岁以下，还没有考大学住校的小孩。
这样的分割，多了一个房间。但是次卧的采光非常差。黑灯瞎火。
主卧的面积也小了很多，感觉很不舒服。
在“凤变冰”的做法中，你要想到。
- 首先，一对夫妻带着80岁老母来租房子。这样的租客是不存在的。
- 其次，一对夫妻带着17岁大孩子来租房子。这样租客也很少见。
就算是外来人口苦哈哈夫妻，小孩子也往往是五六岁。年龄还小。
真的要孩子十七了，还没有买房子。混得这么差的非常非常少见。
所以，我宁可恢复成图3这样的户型。
这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情感觉很舒畅。
另一方面，卧室的面积显得大了很多。你这房子很有性价比。
还有一个好处。有很多次是“二男”“二女”同学关系，合租一套房屋。分摊租金。
这样的情况下，他们喜欢“标房”，放二张床。
这个市场也很大。至少比一室半大。
九）整体视觉空间
走出了精致小巧的厨房和卫生间，讲讲我们的卧室大空间。
虽然厨房和卫生间是最耗钱的。但是能不能顺利出租，能不能租出一个好价钱，关键还是看“视觉大空间”。
前面已经说过了，为了视觉上的好看，我们不惜放弃一室半，而追求光照大统间。
除此之外，你还有许多事情可做。
1）追求视觉大空间
原则上，我们应该是“毛坯交房”。即在房屋装修完，保洁做完。最后招租的时候，房间里应该是没有任何家具的。
你放了任何家具，感觉上都比没有家具屋子要小。
你最多用手比划比划，这里放个床，那里帮你买个茶几。
甚至茶几也可以让租客自己上淘宝买二手。临退房时带走。
房间里干干净净，不要有拖鞋，茶杯，毛巾，纸箱，这是最基本的要求。
老人们管理房屋，很容易犯的一个错误，就是喜欢把毛巾乱扔。
他们不知道天平处女座的强迫症，要的就是“完全没有任何杂物”。
2）乳胶漆
现代化的油漆，远远比80年代的建材要好。
尤其是一些油漆，号称“宽景”。特点是墙面特别光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而觉得空间更大一点。
采取一色纯色的墙壁背景，能显得你的房子又干净又宽敞。
基色一般是乳白，象牙白。选择蓝色天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。
3）大色块
尽量采取大色块的底色背景。
反面典型是80年代的拼花地板。
小碎木拼花地板，它表面几乎永远都是凹凸不平的。
对于光线反射，明暗不一。哪怕是刚装修的房子，看起来象旧的一样。而且还积灰。
80年代时，工业能力薄弱。只有一些边角碎料拿过来作地板。
而今时今日，除了一些怀旧的土财主。在主流出租市场用旧木头就是自杀。
小碎木不如长条的整木地板。
我个人喜欢，实木地板不如玻化砖（后面讲）
4）光源
亮点，亮点，再亮点！
对于光源，没什么好说的。只有一个字：“亮”
我们要知道，来租你房子的，租40平米老公房的。绝大多数都是穷人，要么就是青春痘大学生。
对于他们来说，烛光如织的欧式酒吧情调，是没有意义的。
对于很多穷人，他们上一套房子可能还是住在一室半的“次卧”。或者北间地下室，受够了阴暗潮湿的味道。
对于整体光源设计，象我们这种简单粗暴没有艺术细胞的流派。就只有一个字：“亮”。
你必须很亮，足够的流明。亮到照射每一个角落。
而且亮和白光会显得你的房间更大。越是亮的反光，越是显得房间大。这和镜子是同样的原理。
我们观察户型。有时候对于这种长条形的户型。我们甚至会做二组顶灯。
这种完全违背设计美学的做法，其实是为了给房间每个方位充足的照明。用最廉价的方案，将流明塞入每一个角落。
吸顶灯不贵。买一个OPPLE也不过一百多元。
而其他的花俏的吊顶，射灯，牛眼灯，雾灯，全部没有应有的效果。
客户来看房时，你甚至都没有机会打开。
十）地板的选择
对于我来说，我的作风风格（当然不被其他多军认可）。在于哥哥非常地喜欢用玻化砖作地板。
只用砖。完全彻底不用实木地板。
哪怕你在卧室里，脚底下也是砖。一寸木头都没有。
为什么，卧室用地板，不是卅年主流么。
几乎每一户每一个人都觉得，卧室地板，天经地义。
我们来比较一下；
上海的夏天，十分炎热。一旦到了36°，更是热得你走投无路。
而在这个时候，玻化砖有着非常大的优势。
想象一下，赤脚走在石头上的感觉。
现在很多年轻人Party喜欢腻坐在地板上，看电视打Wii，这个时候玻化砖都很舒服。
事情的反面，是冬天。
冬天地板要比玻化砖更缓和一点。
但是我们反过来想，你是怎样的居住情况。
“人均面积狭小，人口密度很大”。
在40平米范围内，很有可能要住3~5口人。
人本身就是一个巨大的发热体。三五号人挤在一起，本身就已经热得让你难受。
而且真的等你住进来。这么小的房子，连家具带行李，地面上铺得满满的。“投影面积”空地应该不多。可能也就留几条走路的缝。
这样的情况下，你几步一跨，跳到床上。又有什么怕冷。
而且在老破小的大前提下，玻化砖有几个好处。
1）千年不腐不朽
80年代的老破小为什么可怕。你刚买入手的时候，为什么人类无法踏足。
主要是木头烂了。
木头是无法经受岁月的侵蚀的。随着时间推移，木质品会越来越颓废，越来越衰败。除非你全部黄花梨。
你受够了木头的摇摇欲坠。所以你改石材。过了十年，你这地面还是如新的一样。
还不长白蚁。
2）美观
80*80的大面积玻化砖。其美观远远超过长条木地板，更远远超过拼花地板。
大块大面积的均色，能给人极强的视觉冲击。
现代工业对传统农业的胜利。
4）易于清洗
5）不怕渗水
对于老破小房屋。哪天屋顶暴雨了，或者隔壁邻居的漏水渗过来，是常有的事。
更何况还有白蚁蚊虫和甴曱。
根据我自己的实战，玻化砖替代地板的效果还不错。无论租金和转售价都创了新高。
不过多军内部就我一人喜欢用砖。诸人一致反对板砖无数。
* 顺便说一下，劣质廉价的瓷砖主要是四角不平。
十一） 梦想改造家
前二天，微信上有一篇文章刷爆了屏。
《那些被爆改过的房子曾连续刷爆朋友圈，然而他们的后续惨状却是...》
对于梦想改造家，俺莫名其妙却想引用“科罗廖夫”老师文章;
《歪门邪道终非正途：昙花一现的天钩航空母舰》
文章中的最后一句话：
天钩航母就像搜房网站里推荐的30平方米的小蜗居也能装修出100平使用空间的那些装修方案，只适合忽悠没住过更大房子的。
为什么这么说呢。因为“梦想改造家”他整部片子就是错的。根本就不是那么回事。
在真正的内行人眼中，是可笑的。乃至是可耻的。
“梦想改造家”其具体套路，和我们说的“凤变冰”其实是一脉相承的。
其主要思想，也是把房间撤空。
本来乱糟糟的东西，全搬空，统一色调（统一榻榻米），自然就显得好看了。
但是，那些被抛弃的衣服被子瓶瓶罐罐，并没有“断离舍”而消失。
等摄影师一走，老人们自然又重新捡回来，把房间塞得乱七八糟。
其境界，甚至还不如水库细分自住市场和出租。
另一方面，“梦想改造家”值得被人诟病的，是他大量地使用“折叠件”。
譬如翻起来是个柜子，翻下来就是床。
叠起来是张桌子，晚上吃饭还是床。
在我们所有的设计方案中，绝对不要使用折叠件！
在任何一个方案中，绝对不要使用折叠件。这是没良心的做法。
为什么，因为非常容易损坏。
任何一个稍有装修常识的人，都知道移门比拉门省地方。尤其是小型40平米房型，更可以省2平米开门位置。
可是几乎所有人都使用拉门，甚少移门。为什么。
因为移门很容易坏。其导轨，悬空，被小孩熊孩子蹬二下就坏掉了。
同样的道理，翻叠的床从卓别林“摩登时代”开始，就仅仅在电影作品中存在。
实际生活中非常少，几乎没有任何一个建材市场卖这种产品。
为什么，因为很容易坏。
你150斤的重量压上去，每天翻转三四次。只有非常傻大黑粗的铰链才承受得住。而铰链受得住，木材受不住。
连接口会裂。
再有你想想，床有时候还会摇。
象“梦想改造家”这样的设计方案，本身就是不靠谱的。
本身设计师就是博眼球，没有做的长期居住打算。
哪怕你找一个女文青住进去，而不是老阿婆。最多二三年，它的设施还是会一件件坏过去的。
歪门邪道是没有用的。只有市场上千淬百炼的传统做法才能活得下去。
还是那句话：只适合忽悠没住过更大房子的。
十二） 风格与亮点
前面的1~10节，我们介绍了“凤姐变冰冰”的一些基本套路和做法。
还有这第12节，按照惯例，四个大字：“以上全错”。
凤姐变冰冰是有固定套路的。基本上拿到40平米的一居，一室半，翻来覆去就这几种户型。
我们拿到了手里，也都象是梦游一样。敲光，然后埋水电管。然后做地板和油漆。
有时候御用装修师都已经如此熟悉。他甚至不用你指令，自己就会知道该如何开始干活买料了。
但是，光有这些是不够的。你还需要“做个效果”。
好比一大片白色延绵的墙中，突然升起了一朵嫣红的玫瑰。
千篇一律的作品令人厌倦，同时租客也缺乏热点。
所以我们在90%的基调工业化完成的同时，还要花10%的精力，来“做个效果图”。
效果的定义，十分广泛。有很多种选择。
如上图。它马桶的背后挂了一幅画，这就是一个“效果”。花砖腰带，都是“效果”。
相代替的，你可以在淘宝买几十个欧式镜框。做一组“镜框墙”。
又或者是拉二条木板横档，散乱堆几本书在上面。
找瓶花，有条叶子，垂下来。
再譬如说，你看它的屋顶，有个吊顶。垂了一个水晶灯下来。
做个吊顶，也是“效果”。
我们装修房子，追求“极简主义”。
极简的另一个曾用名，咳咳“最省钱”。
一般情况下，我们不做吊顶。甚至连屋角四框的边也不勾。
不勾也能出租么，何必浪费钱。
但是你连续操作十套房子，有一套做了画框，有一套做了镜框，有一套做了横栏书架。
有一套做个镜子，聚拢一束光。从圆环中射进来。
本套也不妨做个吊顶啊。挂盏灯，挂盏稀奇古怪的灯。
至于吊顶式样，更是随便画了。师傅基本上石膏板都能做出来。
再譬如说，你看它左边的这扇门。鎏金堂皇，煞是漂亮。
出租屋自然不会用鎏金烫金门，不过磨砂玻璃，也能变很多戏法的。
你可以喷塑，做背景墙。
甚至可以把电视机装在天花板上。
还有人在软装上动脑筋。找一些有机关的家具。
角落里放个酒柜，放个壁炉。
自动连接Wifi，连接手机App的门锁。不交租就滚蛋。
戏法人人会变，各看想象力不同。
一般来说，我们的任何一套“凤变冰”房屋，都会绞尽脑汁做1~2个“效果”。
效果不用多，真的做了三个五个，那也没人看。
但一二个“效果”是必须的。每一套房屋都是独一无二的。都是特别匠心。都有特殊的风格在里面。
这样，租客住得舒心。
你也会一辈子记住这个小猪仔。
（yevon_ou@163.com，2016年10月10日暮）
