上周五,我给大家出了一道小测试题,很多社员也给出了自己的见解,那现在我来给大家分享一下我的看法。首先来回顾一下习题。
一、习题回顾
最近很多人买房都很纠结,因为不确定性太多,新闻也是利好利空都有。
利空是近期过去的“金九银十”不如以往那么火热,甚至还出现开发商集体促销和部分业主集体组织维权的事情。一时间,大家似乎都开始变得谨慎,都在思考今年是否还能买房?
利好是可以明显看到,从高层到地方都开始有意无意放开人口限制,最近杭州放宽了户籍要求,而发改委也明确提出,要推动1亿非户籍人口入市,加快城市化。我们都知道,房价“长期要看人口”,现在放宽限制,加速推进,也确确实实利好楼市的长远发展。
下面问题来了,每个人买房都想买在楼市的底部(近几年内),因为这样成本最低效益最高。但同时短期的下跌可能只是短暂回调,贸然入市只会“一买永套”。
那么如何判断自己是在抄底还是接盘?楼市的底部的特征有哪些?
二、参考思路
其实判断抄底还是接盘的核心点在于:买入点是否在楼市底部。参考股市的定义,抄底=买在底部,接盘=买在下跌或即将下跌的半山腰上。
首先搞清楚,楼市的“底”是什么,不是说房价下跌就是底。一般来说,底部有两个特征:
- 较长一段时间内,价格最低;
- 经过底部之后,价格逐渐上涨。
现在之所以很多人很纠结不敢买房,就是在这个楼市变冷房价阴跌的趋势下,怕买房买错了节点,从而导致被迫接盘。
所以这两个问题,其实都是在问,如何判断这个时候就是楼市的底部?有哪些判断标准?
回到这个问题本身,底部的特点其实在于它是一个拐点,有转折。这么看来,判断楼市的底部逻辑就很清楚了,我总结了八个字:利空出尽,利好待出。
那么利空和利好因素包括哪些?表现是什么呢?我们来逐一分析。
楼市利空因素:
限贷、加息、提高首付、交易税费提高、土地供应增大、土拍流拍明显、人口净流出、老龄化。
楼市利好因素:
放开限贷、降准降息、降低首付、交易税费可抵扣、土地供应减弱或无新增商品房、部分龙头开发商拿地明显、人口净流入、年轻人口占比明显。
利空表现:
- 开发商降价促销,去化率较低;
- 全国大面积维权;
- 开发商资金链断裂被大量收购;
- 中介大规模关铺,裁员或跑路;
- 高杠杆断供的案例和新闻越来越多;
- 买房价格区间好谈,能感觉到房东卖房的诚意;
- 整体舆论偏空,对楼市普遍悲观;
- 等等。
利好表现:
- 售楼处火热,一房难求,真实去化率高;
- 认筹门槛变高,中介比较忙,服务态度偏冷淡;
- 无论大小开发商都在疯狂拿地;
- 中介门店生意热闹,挂盘价定期调高;
- 银行贷款和征信网点人满为患;
- 房东不急着卖房,且不定期加价或直接不卖;
- 整体舆论转多,陷入对楼市上涨的恐慌中;
- 等等。
现象是政策因素的滞后表现,正因为有利好利空政策出台,才会有对应的利好利空现象发生。
所以分析下来,楼市底部的特点应该是:出现了利空现象,大家都普遍悲观,甚至部分利好因素出台也暂时改变不了看空的情绪。但你仔细研究,你发现利空的因素正逐渐减少,而利好因素反而在政策下不断加大。那就说明,楼市的底部快到,拐点将至,你可以买房抄底了。
?以上就是本次小测试的参考思路,下面两位社员的回答不错:
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