外传：斗智斗勇跪银行 #F2800
最近地产类的技巧写得少。有朋友问，水库是不是“不愿意”传授干货了；
还是已经词穷，没有好料了。
呃，其实最近在做生意。
“做生意”是完全不同的一系列科技树。假以时日，也会融会渠成。但今天只能写一些“碎片”生意经。
例如本篇中的“跪银行”，就不是普通意义，投资客的跪银行。
而是几百上千套，成规模的斗智。
一）贵阳之安
二周前，我在合肥搞活动。有一位讲上海言话的老先生，特意从上海过来，问：“六月六日，你们搞的贵阳项目，怎么没下文了”。
当时的术语是OSF，3BF，老先生挂念到现在。
夫妻俩人，已经背了七套贷款。问能不能再买六套。
我左右看看四下无人，偷偷说“来，隔壁小屋，私聊”。
本篇充满大量术语，比喻，请自行领悟。
公开文字只写合规内容
绝大多数的人，这辈子都没有做过“生意”。
很多志向滔天，指点江山的年轻人，却连**经营一家面馆，都没有做过。
有很多“技巧”，属于做生意的技巧。
只有你亲身经历过了，交了这方面的学费。你才会知道。
否则，就象“买房科技树”一样，真经三句话，不告诉你，一辈子都悟不到。
第一个做生意中的“困难”，是“数量”。
做3套可以，做300套不行。
“贵安新城”项目很好，水库精选，没有问题。
价位，升值潜力，区位布局，学区，地铁，市政配套，都没有问题。
由于特别担心“信贷”的问题。我们还先测试了四五单。
通过核心网友，亲戚员工，先行尝试“3井”，确认走通没问题。
因为那一天，水库去了四百五十人，坐了七辆大巴。把整个会展中心撑满，椅子都找不到。贵阳地产圈，为之震惊。
“人气旺”是好事。但是到了银行审贷老师手里，就不是好事了。
老师接过申请表一看，“水库单”主贷人55岁，退休女性阿姨，没有工资性收入。
老师又接过申请表一看，“水库单”主贷人55岁，退休女性阿姨，没有工资性收入。
老师再接过申请表一看，“水库单”主贷人55岁，退休女性阿姨，没有工资性收入。
所谓的水库“垃圾粉”。房圈名声在外，可真不是吹的。
我们那天去了几百号人，几百号人拿出的“贷票”，清一色阿伯，阿姨，退休失业大妈。
年轻力壮的小伙靓女，那是一个也没有。
银行老师接了第一单，给过。
接了第二单，给过。
接了二十单，一脸黑线。
接了四十单，冷汗淋漓。
接第二百单 …………
银行老师怕了。怎么200个都是退休阿姨？200个都是房租收入。
本地银行人，没见过水库的排场，被吓到了。
（下次办信贷，敬请带半打房产证傍身）
第一个教训告诉我们，数量堆死质量。
量变导致质变。
因为对信贷垃圾粉的估计不足，使得我们6.6活动，有将近一半客户被退单。体验很不好。
二）农商之殇
我们踩的第二个坑，是NS银行。
众所周知，渣女同时交往多个BF，时间管理大师，是让他们永远不要见面。
这样，就要求BF们，遵循严格的作息表。精确控制时间，才能互相错开。
这次我们吃的一个亏，是NS银行，居然没钱了。
银行没钱了，没钱了，没额度了。
风中凌乱。
绝大多数人，根本不理解银行还会有“没现金”的时候。一般人默认，总以为银行是一个无穷无尽的数字。
但事实是，如果你规模非常地大，本地市场又比较小的时候。你是有可能把银行“贷光”的。
水库6月6日的活动，最终NS银行没有额度了。前面挤压了大约有200套，等待资金，BF失败。
同时交往多个BF，但其中一个Boyfriend不遵守作息时间，不该出现的时候往家里乱跑。
说线做泪泪二行，心好累，跑断腿。
三）按揭组
信贷堵心，那就自己找银行，引进人脉银行呗。
贵阳市场第三个奇葩之处，它在KFS内部，居然有一个部门，叫做“按揭组”。
按揭组，相当于“贷款中介”的活。
客户信贷对接哪些银行，贷前贷后如何管理，由按揭组撮合。
这对于“白户”，当然是一件辅助的好事。
但是水库心法，和普通的“白户”买房有很大不同。
我们要先传话给按揭组，按揭组再传话给银行。来解释水库“征信”，有多么地奇葩。
所以就要花费大量的时间精力沟通，教育……
现在按揭组老师，都成了水库味高手。
四）Round 2
说这些是什么意思呢。
我们准备做Round 2.
为什么这么着急，因为快来不及了。
首先，我来解释一下，“贵安项目”的楼盘备案价，是7500元/平米。
没错，就是整个小区，2000套房子，全部“平均”的价格是七千五。
有印象的朋友，一定记得水库组织“贵安”推介时，客户的价格是5400元/平米起。
备案价7500，你买5400，怎么做到的？
因为它有 另一半 的房子，备案价是10000元/㎡。
就是这么奇葩，就是这么奇葩。
还有这种
操作。
你能买到的5400/㎡，绝对是限量版。KFS突破底线，才能送到你手里。
更糟糕的是，前天“弓虽”去考察贵安了，视察了国家级大数据中心。
提出重要指导意见。
重点发展国家级第八新区贵安新区。
区里面最后的定稿是，要“限价”。
不是限最高价，而是限“最低价”。
从下月起，贵安的备案均价，不得低于8000.
在这样的情况下，还能帮你找出一套5600元的房子。
带精装修，地暖。
地铁
一流学区
区政府，医院，学校，高铁站。
象这样的项目，你还不赶紧买。
“土地财政”是要消灭8000/m以下房源的，这是打明牌，你还不清楚么。
五）备手
对于贵安团购Round 2，我们目前做了几手准备。
增加了二家银行。总选择达到了5家。
银行亲密度，大大加强。
先网申，后飞行。
增加B Plan
这里我们解释一下B Plan.
B Plan就是我们在知识星球里说的3 2.
具体来说，离贵安项目不远之处，有一个R的盘。
它距离地铁更远，但R的品牌要好一点。
（售楼处）
全贵阳，也找不到象HLC这么变态的价格杀手。水库推SD花园是有道理的
水库的粉丝，都是鬼精鬼精的。我们“主推”的，一定是最便宜，最有性价比的。
那么，为什么还要“辅推”，B计划R公司项目呢。
因为它可以做3 2.
具体说，你在南京同时交往三个女朋友，已经足够。再多就容易被发现。
可是，如果你去苏州，再找二个女朋友呢。
既然来都来了，来一次，也挺不容易的。
每一张身份证，都需要彻底用废。首付又低，那何不捎带一套呢。
即使6500的价格，依然是很便宜的。备案均价也是8000。
拿地成本2616，建筑成本3450，卖的每一套都是亏的。这个价格不可持续，总是要涨的。
（说线做泪，具体成交以银行为准）
2020年，是一个地产大年。高杠杆房子，能贷到买到，离赚钱就不远了。
（yevon_ou@163.com，2020年7月10日晚）
