说起上海楼市，朋友们最关心的莫过去二个问题。上海的房价是涨是跌，我手中的房子会升值么。
这个问题不好答，尤其是房产升值的问题，因为这需要详细解析，开发商报价，买入价，卖出价，和实际卖出价等几个概念。
其实上，仅“房价是涨是跌”，就是个很模糊的问题。因为所谓房价，本身就是一个很模糊的概念。浦东的房价天天在涨，但涨的都是“开发商报价”，并不为市场所接受。一买就是一个**。很多人都觉得房子升值了，其实你并没赚，装修现房理应比期房贵。前二年买浦东的人，个个都笑得了乐合不拢嘴。买浦东房子的人，今天是 5000 元/平米，明天去售楼处看看，就是 5200 元了，后天就是 5400。甚至快收盘时去看看，售楼小姐会很认真地跟你说，现在要卖 8000 元/平米。心里乐得笑开了花。难怪有人乐呵呵地说，买房就是要买在了浦东，日进斗金，夜进斗银。
真的是这样的么，真的是黄金市场么？这可完全搞混淆掉了“房价”和“开发商报价”之间的关系。开发商告诉你的价格，是根本不作准的，也没有任何承诺意思。要知道你自己的房产值多少钱，应该是去次新房市场走走，让中介帮你估算一下值多少钱。也只有在次新房市场，才是你房子能抛得掉的地方，才是能兑换成现金的地方。才是真正的估价市场，售楼小姐跟你说值得 8000 元/平米，空口白纸，有什么用。
这个问题不好答，尤其是房产升值的问题，因为这需要详细解析，开发商报价，买入价，卖出价，和实际卖出价等几个概念。
其实上，仅“房价是涨是跌”，就是个很模糊的问题。因为所谓房价，本身就是一个很模糊的概念。浦东的房价天天在涨，但涨的都是“开发商报价”，并不为市场所接受。一买就是一个**。很多人都觉得房子升值了，其实你并没赚，装修现房理应比期房贵。前二年买浦东的人，个个都笑得了乐合不拢嘴。买浦东房子的人，今天是 5000 元/平米，明天去售楼处看看，就是 5200 元了，后天就是 5400。甚至快收盘时去看看，售楼小姐会很认真地跟你说，现在要卖 8000 元/平米。心里乐得笑开了花。难怪有人乐呵呵地说，买房就是要买在了浦东，日进斗金，夜进斗银。
真的是这样的么，真的是黄金市场么？这可完全搞混淆掉了“房价”和“开发商报价”之间的关系。开发商告诉你的价格，是根本不作准的，也没有任何承诺意思。要知道你自己的房产值多少钱，应该是去次新房市场走走，让中介帮你估算一下值多少钱。也只有在次新房市场，才是你房子能抛得掉的地方，才是能兑换成现金的地方。才是真正的估价市场，售楼小姐跟你说值得 8000 元/平米，空口白纸，有什么用。
上海人的楼市经验，远远不如香港，**等地丰富。香港人最看重的一点，次新房市场决定一切。无论房产商如何巧舌如簧，吹得了天花乱坠，价值多少，升值多少，那都不作数的。只有在次新房市场上能卖掉的，才是真金火链，才是真正的房屋价值。香港人跑去售楼处，基本上已经对该楼盘价值多少，心中有底，然后只不过看看开发商报价够不够诚恳。而上海人根本完全对房产估价没有概念。跑进去，跟着开发商的论调走，开发商说潜力就潜力，开发商说升值就升值。那只能给人骗了，当羊轱耍，给人卖了还帮人数钱。
弄清楚了开发商的所谓“升值”，也就不难解释了，浦东市场上一个很奇怪的现像，升值而卖不掉。45 万的房子，才一二个星期，开发商就告诉你升值到了 60 万。升值自然是一件很开心的事，但真要拿到中介处挂牌，半年甚至一年都卖不掉。其实揭开骗术，实际的故事是，所谓 60 万，只不过开发商报价，水份太大。你这房子根本就不值 60 万，当然出不了手。重新挂牌 50 万或者 45 万再试一下，某一些开发商骗术特别狠的，甚至连 45 万都不值，还得 35 万亏本卖。
真正的房价和房产升值，绝对不是开发商报价，也不是报纸杂志价。真金白银，实际能成交的价格，“卖出价”才是房价。很多上海人都以为自己的房价升值了，但有多少个人，看的仅仅是开发商报价，或者中介贴牌价。所谓漫天要价，这些都是不作准的，你的房产没升值！投资房产要谨慎。同样的道理，普通的消费者也不要被浦东房价吓傻了，不要看见开发商天天往上调价。就哭天喊地，真的以为上海房价在上涨，真的以为上海楼市有泡沫了。开发商的报价不代表任何意义。次新房市场决定一切，买房优先选择次新房市场。因为这才是真正价格的体现，实际成交的“买入价”才是无房者的房价。无论浦东外环以外的房产有多少涨破 5000，在次新房市场，6000 元很容易买到了中环线附近，甚至世纪公园。浦东这二年的次新房几乎就没涨过，甚至还稳中有跌，有谁认为上海房价日进斗金，纯属无稽之谈。
弄清楚了开发商的所谓“升值”，也就不难解释了，浦东市场上一个很奇怪的现像，升值而卖不掉。45 万的房子，才一二个星期，开发商就告诉你升值到了 60 万。升值自然是一件很开心的事，但真要拿到中介处挂牌，半年甚至一年都卖不掉。其实揭开骗术，实际的故事是，所谓 60 万，只不过开发商报价，水份太大。你这房子根本就不值 60 万，当然出不了手。重新挂牌 50 万或者 45 万再试一下，某一些开发商骗术特别狠的，甚至连 45 万都不值，还得 35 万亏本卖。
真正的房价和房产升值，绝对不是开发商报价，也不是报纸杂志价。真金白银，实际能成交的价格，“卖出价”才是房价。很多上海人都以为自己的房价升值了，但有多少个人，看的仅仅是开发商报价，或者中介贴牌价。所谓漫天要价，这些都是不作准的，你的房产没升值！投资房产要谨慎。同样的道理，普通的消费者也不要被浦东房价吓傻了，不要看见开发商天天往上调价。就哭天喊地，真的以为上海房价在上涨，真的以为上海楼市有泡沫了。开发商的报价不代表任何意义。次新房市场决定一切，买房优先选择次新房市场。因为这才是真正价格的体现，实际成交的“买入价”才是无房者的房价。无论浦东外环以外的房产有多少涨破 5000，在次新房市场，6000 元很容易买到了中环线附近，甚至世纪公园。浦东这二年的次新房几乎就没涨过，甚至还稳中有跌，有谁认为上海房价日进斗金，纯属无稽之谈。
最后要补充一点的，买房需要注意自己的实际成本。现房理应比期房贵，因为这要加上 14 个月的资金成本。如果是按揭，就是 5%左右。从期房到现房，如果不升值，才真没天理了。另外若有装修，要再加上 10%左右的成本。契税 1.5%。一些装修次新房，如果不比期房贵上 17%左右，“实际卖出价”业主是没钱赚的。中国的房产发展，还处于一个很雏幼的阶段。在国外发达市场，房价的概念是分得清清楚楚的。开发商报价指数，和实际成交价指数，这是二个完全分开的指数。一般“开放商报价”仅供参考，“实际成交价”重要得多。而在中国的研究分析，居然用的全部都是“开发商报价”，并以此基础研究结论，非得出偏差不可。正本清源，分清楚“报价”和“实际房价”的区别，才是调整市民心态，保护房地产业持续发展的当务之急。
