房地产是一个资金密集型的产业。一般说来，银行利率上升，购房者按揭负担加深，对房地产是一个利空消息。银行利率下降，房价相对便宜，对房地产是一个利好消息。
定性的分析人人会讲。但是，银行利率每上升 0.25%个基点，房价倒底影响多少，对上海楼市影响大么？眼看减息周期已过，新一轮的全球加息狂
定性的分析人人会讲。但是，银行利率每上升 0.25%个基点，房价倒底影响多少，对上海楼市影响大么？眼看减息周期已过，新一轮的全球加息狂
潮即将开始。那些错失本轮房产行情的人，把全部希望都押在了加息之上。靠不靠得住？
中国央行是否会在 3Q 或者 4Q 加息，很难说。但一旦加息 0.25%或者 0.50%基点。对房产市场影响多少，供求关系怎样，却是可以清清楚楚，定量精确地算出来的。假设某人有 10 万元贷款，目前月息 0.42%（年息 5.04%），十年期贷款系数 106.26，月供 1062.60 元。如果利率上升，升至 0.44%(年息5.28%），十年期贷款系数相应为 107.44，月供 1074.40 元。这句话其实也再可以倒过来说，如果有一个人，在旧利率下，0.42%月息，贷款 101109 元，则他的月供是 10.11*106.26=1074.40 元。
所谓更高的利息，和贷更多的款，其实是一回事。完全都可以换算。这其中的关键，就是把“月还款额”倒过来折算。按 5.28%的利率，借 101109元，和按 5.04%的利率，借 100000 元，其效果是完全一模一样的。因为贷款通常占了七成，首期占了三成。所以还要加上首期。
在 5.04%利率下，买一套 14.11 万元房子，首期 4 万，贷款 10.11 万，还款系数 106.26，月供 1074 元。
在 5.28%利率下，买一套 14 万元房子，首期 4 万，贷款 10 万，还款系数 107.44，月供也是 1074 元。
可见，利率上升 0.24%，消费者购买力由 14.11 万，削减到了 14 万，相当于房价涨了 14.11/ 14 = 100.8%。
同样的道理，我们还再可以算出来，月息 0.46%（年息 5.52%），相当于涨价 1.5%
月息 0.48%（年息 5.76%），相当于涨价 2.3%
月息 0.50%（年息 6.00%），相当于涨价 3.1%。
…………
中国央行是否会在 3Q 或者 4Q 加息，很难说。但一旦加息 0.25%或者 0.50%基点。对房产市场影响多少，供求关系怎样，却是可以清清楚楚，定量精确地算出来的。假设某人有 10 万元贷款，目前月息 0.42%（年息 5.04%），十年期贷款系数 106.26，月供 1062.60 元。如果利率上升，升至 0.44%(年息5.28%），十年期贷款系数相应为 107.44，月供 1074.40 元。这句话其实也再可以倒过来说，如果有一个人，在旧利率下，0.42%月息，贷款 101109 元，则他的月供是 10.11*106.26=1074.40 元。
所谓更高的利息，和贷更多的款，其实是一回事。完全都可以换算。这其中的关键，就是把“月还款额”倒过来折算。按 5.28%的利率，借 101109元，和按 5.04%的利率，借 100000 元，其效果是完全一模一样的。因为贷款通常占了七成，首期占了三成。所以还要加上首期。
在 5.04%利率下，买一套 14.11 万元房子，首期 4 万，贷款 10.11 万，还款系数 106.26，月供 1074 元。
在 5.28%利率下，买一套 14 万元房子，首期 4 万，贷款 10 万，还款系数 107.44，月供也是 1074 元。
可见，利率上升 0.24%，消费者购买力由 14.11 万，削减到了 14 万，相当于房价涨了 14.11/ 14 = 100.8%。
同样的道理，我们还再可以算出来，月息 0.46%（年息 5.52%），相当于涨价 1.5%
月息 0.48%（年息 5.76%），相当于涨价 2.3%
月息 0.50%（年息 6.00%），相当于涨价 3.1%。
…………
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当然消费者可能贷不满七成，可能贷款就仅只有六成，五成，这时的利率变化，影响便要再小得多。如果消费者完全一次性付清，不用贷款。则银行利率的变化，对消费者根本没有影响。在最坏的情况下，假设消费者个个都贷款 70%，输入到电脑软件，我们可以得到以下的图表。
定量地分析这一张利率房价图，能带给我们很多有用的启示。
1）利率越高，消费者负担越重。
2）年限越长，对利率越敏感。30 年期受影响大过 10 年期。
3）房价和利率大致成直线关系。利率每上升 0.25%，十年期负担加重 0.8%，二十年期加重 1.4%，三十年期加重 1.9%。
对于公积金贷款，其相当于一笔月息 0.36%（年息 4.32%）的贷款。利率每上调 0.25%，十年期公积金由 97.7%涨到 98.5%，涨幅 98.5%/ 97.7% = 100.8%，影响也差不多。事实上，由于折算房价/利率的关系，基本上是一条直线，无论商业贷款，公积金贷款，组合贷款，乃至贴息贷款，受利率波动的影响都差不多。
如果中国央行调整利率，加息 0.25%，结果将会怎样？我们的结论是，除了心理影响，几乎没有影响。因为加息 0.25%，折算成十年期按揭，上涨还不到 0.8%，甚至小于契税。而且这还是理论上限，上海平均贷款率不到50%，又提前还贷成风。加息 0.25%的影响，可能连 0.8%都不到。
如果要对上海房产市场造成有形的压力，则利率至少要上升至 6.72%以上，或者说加息 7 次。此时十年期房产贷款，大致贵了 5%。二十年期贷款贵了近 10%。负担上涨一成，才是比较能使供求关系，发生明显改变的门槛。
如果像上一个减息周期一样，加息过程持续到顶峰，这时央行 11 次加息。最终利率将达到 7.68%。折算下来十年期贷款，相当于涨了 8.5%，二十年期
当然消费者可能贷不满七成，可能贷款就仅只有六成，五成，这时的利率变化，影响便要再小得多。如果消费者完全一次性付清，不用贷款。则银行利率的变化，对消费者根本没有影响。在最坏的情况下，假设消费者个个都贷款 70%，输入到电脑软件，我们可以得到以下的图表。
定量地分析这一张利率房价图，能带给我们很多有用的启示。
1）利率越高，消费者负担越重。
2）年限越长，对利率越敏感。30 年期受影响大过 10 年期。
3）房价和利率大致成直线关系。利率每上升 0.25%，十年期负担加重 0.8%，二十年期加重 1.4%，三十年期加重 1.9%。
对于公积金贷款，其相当于一笔月息 0.36%（年息 4.32%）的贷款。利率每上调 0.25%，十年期公积金由 97.7%涨到 98.5%，涨幅 98.5%/ 97.7% = 100.8%，影响也差不多。事实上，由于折算房价/利率的关系，基本上是一条直线，无论商业贷款，公积金贷款，组合贷款，乃至贴息贷款，受利率波动的影响都差不多。
如果中国央行调整利率，加息 0.25%，结果将会怎样？我们的结论是，除了心理影响，几乎没有影响。因为加息 0.25%，折算成十年期按揭，上涨还不到 0.8%，甚至小于契税。而且这还是理论上限，上海平均贷款率不到50%，又提前还贷成风。加息 0.25%的影响，可能连 0.8%都不到。
如果要对上海房产市场造成有形的压力，则利率至少要上升至 6.72%以上，或者说加息 7 次。此时十年期房产贷款，大致贵了 5%。二十年期贷款贵了近 10%。负担上涨一成，才是比较能使供求关系，发生明显改变的门槛。
如果像上一个减息周期一样，加息过程持续到顶峰，这时央行 11 次加息。最终利率将达到 7.68%。折算下来十年期贷款，相当于涨了 8.5%，二十年期
涨价 15%，三十年期涨价 20%。这几乎是利率杠杆的极限了。而且如此高的利率，最终将使得工商窒息，绝对不可能维持持久。
所谓更高的利率，其实就等于更高的房价。利率和房价其实是一回事，可以互相转换。上海的楼市开发，金融环境，还处于非常幼稚初级的阶段。只会一味地打价格站，广告宣传。其实通过合理的市场细分，房产金融这一块，还大有潜力，能挖出很多的技巧来。
好比前一阵子，121 号文件传得沸沸扬扬的时候，北京三元的一家房产商，就大胆地打出了“统一价”的招牌，无论买第一第二套房，至该房产商处贷款，一律按 5.04%结算。他是怎么操作的呢。假设有第一个客户，买第一套房，利率 5.04%，还款系数 106.26。房价 100 万，首付 30 万，贷款 70万十年，月供 7438.28 元。另有一客户，买第二套房，利率 5.76%，每月还款系数 109.82。此时，三元开发商会和他签定一笔 97.7 万元的售房合同，首付 30 万，贷款 67.7 万，则月供也是 7438.28 元。
可见，利率便宜 0.75%个基点。开发商算算对应乘法表，给予消费者 97.7%折的折扣让利，也就完全可以抵消。今天上海的房产公司，大力吆喝，买房产送汽车，送黄金，其实并不能有效地针对目标客户群。或许哪一天，上海楼市也再是金融战泛滥，纷纷贴出了“本公司购房，公积金贷七成 4.32%”，“本公司购房，享受市政贴息标准”，“本公司购房，开发商贴息 3%......”开发商的贴息越多，消费者获得的让利也就越多。
图表注解：
1）PMT 是 Excel 计算月供的函数，月供=PMT（月息，月数，贷款额）
2）公式来源：旧房价 * 70% * 旧系数 = 月供 =（新价-旧价*30%）*新系数。
