2005.8.7--美国房地产探考-欧神文集

谨以此文纪念楼刊-上海版杂志第二期》
世上没有只涨不跌的市场？？有奖竞猜，二战之后，1945~2005，六十年间，美国的房地产市场曾下跌过几次？
A. 五次 B. 三次 C. 二次 D. 一次
答案是，以上都不对。从 1945~2005，美国的房地产市场，只涨不跌，一次也没有跌过，一次也没有！！
让我们看一下图一：《家庭房地產的市值》
 
 
1950 年二战刚结束时，美国的全国房地产总值，大约为 1000 亿美圆。在此后的 60 年中，新建楼宇非常地少。大约仅为每年 1%。纽约地区的平均楼龄，高达 30 年。
房地产市场的不断升值，来源于二手房市场在不断交易中的价值上升。至 2005 年时，美国的房地产市场总值，已超过 20 万亿美元。换言之，60 年间，老房子足足升值了 100 倍！
美国所有房地产总金额：
1980 年：29440 亿美元；1990 年：66080 亿美元；
2000 年：110650 亿美元；2001 年：120380 亿美元。[注 1]

在过去二十年中，美国的房地产市场，大约保持着了每十年翻一翻的速度。进入 21 世纪之后，增速加快，被誉为“房地产增长最快的十年”。
于是，我们可以看一下图二：《美国楼价自 2000 年的转变》
 
 
来源：高盛及联邦住房贷款抵押公司
到 2004 年 4 月，美国旧房的全国平均中间价达到每栋 20．6 万美元，比去年同期增长了 15．1％，也是历史上首次突破 20 万美元大关。美国新房销售中间价 4 月份涨到了 23．08 万美元，也比去年同期有较大幅度上涨。 注2]
虽然美国的总体房价，在 2003 又上涨了 11.2%，但可以看出，其分布并不均匀，最大的价格收益在东岸与西岸，尤其是加州、佛罗里达州及东北部六州。
以相同类别对比，到 2004 年末，纽约曼哈顿的公寓平均售价较上季度上涨了 23％，从 98.73 万美元上涨到 121.44 万美元。曼哈顿公寓的买卖中间价格同比增加了 16.5％，从 60.55 万美元上涨到 70.5 万美元。此外，每平方英尺的平均价格也增加了 16.7％，从 780 美元上涨到 910 美元（约合人民币￥80000 元/平米）。[注 3]
时至今日，百万豪宅（Million House）已经泛滥。平均每 72 个白人，就有一个拥有“价值 100 万美元以上房产”。[注 4] 在加州，只有 12%的人群可供得起一套“中间总房价”的房。[注 5]
翻阅了这么多的资料，能让我们得出什么样的分析结论呢？
 
1）就一个国家而言，美国的房地产市场，从来都没有跌过。
正如图一所述，就全国而言，美国的房地产总价值，始终是上涨的。看图表下方的增长率，任何时候都是正的，至少都是增长的。

其中最低潮的二次，发生于 1975 年和 1991 年；因为众所周知的原因。但也仅仅是接近于 0，而不是小于 0。
但是，尽管就美国“国家”全体而言，房价是只涨不跌的。但并不意味着美国每一个地区，每一个城市，每一套房子，也都是只涨不跌。
图三：每年住屋价格转变--加州及美国 1976-2004 年
 
 
来源：高盛及联邦住房贷款抵押公司
比如在 80 年代初，德州的地产彻底跌入谷底。在 90 年代初，东北部六州（纽约/波士顿地区）经历过惨痛的跌市。即使在美国梦的天堂，西海岸的加利福尼亚州，价格于 1991 至 1994 年间的三年内均出现下滑。直至 1998才回复到 90 年代的高位。更遥远一点，1923~1926 年间，佛罗里达州的第一次地产大崩溃，被作为经典案例，永远地记入了美国人的教科书。
但是，房地产就总体而言，总是持续向上的。尽管某一时某一地，某些热门的地区，可能出现过度“超买”的情况，暂时透支了一定的发展潜力。但对于一个国土辽阔，省份众多的大国来说。认为全国范围内都出现房地产泡沫，认为全国范围内的市价会持续下跌，几乎是不可能的，是不可想像的。
2）“涨幅趋缓”，涨幅的变化是有限的，也是缓慢的。
如果我们进一步考虑图中的细分项，则会发现，“涨幅”的变化，同样是缓慢的，连续的，呈一定周期波动的。
看一下涨幅表，就会发现，在这漫长的 60 年岁月里，连续的二年，“涨幅”都是很接近的。除了极少数一次，1970~1975，其他任何的时间内。相邻二年的“涨幅”，很少相差超过 5%。
换言之说，如果上一年的“涨幅”是 15%，则今年涨幅“暴跌-25%”的几率，几乎是很小很小，几乎从来未发生过。

如果上一年的“涨幅”是 15%，则今年最有可能的结果，是涨幅趋缓，加速度放慢，稍许再涨个 10%左右。
所以如果看见上一年的“涨幅”是 15%，不要犹豫，立刻就买吧。
 
3）中国涨得并不多
中国的房地产，2003 年全国共涨了 10.8%，国内专家坐立不安，惊呼泡沫。
美国的情况似乎更火暴得多。如图二所示，从 2000~2003，美国的全国房地产市场，涨幅接近 60%。
涨得最凶的是东西海岸，全面突破 300 美元/英尺。[注 6]。加州总涨幅超过 104%，佛罗里达州 57%，纽约州 74%。
四大区中，即使最慢，最不成器的一个，五大湖没落贵族芝加哥，其累计涨幅也超过 31%，折合年率都有 10%以上了。
中国是世界上发展最快，最有活力，最有希望的国家。像中国这样的热土，每年房价上涨 10%，又哪里觉得承受不起呢。
如果再细分到各个子市场，我们会发现，美国八大区，四城四乡中，明显地城市经济圈，沿边沿海，经济发展更快，房价上涨更高。
这也是符合逻辑原理的。世界贸易日益繁荣，环球资源向大城市集中。相比而言，中国的热力更多地向北京、天津、上海等港口贸易城市聚拢。内地武汉、重庆等内陆城市，发展稍慢，和美国内地一样。
再考虑城市总价，加州的涨幅高达 104%，这是一个十分恐怖的数字。
因为 104%是一个统计平均，而事实上房源不可能全都涨幅划一的，必然有一些优质房涨得多点，一些劣质房涨得少点。
如果一个区域的平均涨幅是 104%，则意味着该省广袤土地中，必然有大量的房源上涨远超 104%，甚至高达 200%，300%.....

加州的地位，类似于中国的广东省。当很多粤省二线城市中山、珠海、顺德，佛山涨幅颇少时，广州/深圳 50%的涨幅，也就不难理解了。
但无论如何，中国任何一个经济圈，无论是珠三角，长三角，还是环渤海经济圈，以区域论，都没有 104%的惊人涨幅。无论是看全国平均还是仅仅考察一二个省，中国比美国要涨得少，远少得多。
附表：1994 年至 2004 年各国实际房价升幅，按本国货币计算：[注 7]
南非 195%
爱尔兰 179%
英国 147%
西班牙 131%
澳大利亚 113%
法国 90%
瑞典 76%
荷兰 75%
美国 65%
意大利 65%
比利时 60%
新西兰 52%
丹麦 50%
加拿大 41%
 
4）结语
2003 年中的时候，“经济学家”们对“房地产泡沫”担心得不得了。很多人信誓旦旦地说，“全球性房地产泡沫即将破灭，北美首当其冲将受灾”。[注 8]

“经济学家”们一口咬定，目前的房地产市场，“纯粹是一场击鼓传花的游戏”，“房地产泡沫的破灭也将只是个时间问题”，“导致美国房地产的实际价格可能下跌 15-20%，其它国家的住房价格可能下跌 30%或者更多”
仅仅几个月以后，经济学家们就知道他们错得有多厉害了，于是就有了下面这篇文章：
“美国住宅市场依然强劲 华尔街分析师大跌眼镜”[注 9]
不要担心，华尔街分析师的眼镜，每天都在跌破。如果我们仔细考察一下，就会发现“分析师”们每天都在喊房价泡沫，不仅 2005 在喊，2003 在喊，2001 也在喊。房价￥10000 的时候在喊，￥5000 的时候在喊，￥1000的时候也在喊。
这并不是眼镜，这只不过是一种时髦罢了。
七月初的时候，有人做了一个网络调查。在数千投票者中，有 50.77%的购房人选择“长期观望，等待政府再出台新政平抑房价”。67.25%人把日期定在了“明年或更迟些”。59.94%的购房人认为北京市下半年房价会下跌，52.78%的人坚信自己是赢家。[注 10]
潘石屹一看顿时就乐了，语气也轻松了，也不那么着急了。
为什么？那些“分析家”们根本不懂得消费者，根本不懂消费者的心理。
任何一样消费品，小到牙膏毛巾，大到彩电汽车，只要你去问消费者，永远都是 85%的人群嫌贵的。
ACNielson 曾做过广泛的调查，无论任何一种产品，只要去问消费者“贵不贵”，答案永远是一样的，当然是嫌贵了，比例通常在 80~85%左右。
人同此心，作为消费者，又有谁会嫌弃东西便宜呢，又有哪个不希望越便宜越好？
所以潘石屹根本不担心，一点都不担心，市场大得很呢。