私募基金入局不动产，并不是什么惊天地、泣鬼神的新鲜事。
2月20日证监会的发文之所以不同凡响，主要还是因为它终于被允许进入住宅领域。
这笔增量资金未来会有多大体量，会否all in核心城市圈，一切都还是未知数。
其最大意义或许在于：加速房产市场证券化，使得稳预期的调子一夜之间悄悄转向强刺激。
对于整个房地产市场而言，这是个极其关键的信号…
私募基金入局，楼市迎来增量资金
不知道房地产是被融资红线锁了喉，还是对资本大鳄低了头…
2月20日，证监会深夜发文，再次释放史诗级利好——
将启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。
资金的具体用途，人家证监会也说得明明白白：
其一，不动产私募投资基金，可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房以及基础设施项目；
其二，机构首轮实缴出资不低于1000万人民币，自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20%，差不多相当于200万起步，这个门槛其实一点都不低。
翻译成大白话就是——将流动性较低的房子打包成股权融资，私募基金收购权益后，相关房产未来的收益就是这只基金的。
表面上看，是默认专业投资机构的增量资金可以下场儿投资住宅；
但说到底，还是精准喊话富人可以通过机构出资买入核心资产。
这笔私募基金对标的锚更加具象化，对于富人而言，终于可以堂而皇之地绕过限购买下头部城市的核心标的。
同时为自然人投资者默认200万的门槛，相当于瞄准了高净值家庭，自动将普通小散过滤出去。
不仅要给元宇宙这门手艺点个赞，更要给有钱人充满钞能力的马甲点个赞！
此前的房地产私募基金，不仅规模太小，就连投资类目都有严格限制：
截至2022年底，存续状态的房地产私募股权基金共838只，存续规模只有4043亿，仅占中国20万亿私募基金总量的2%。
实话实说，这笔钱要真的直接砸到楼市，都不够听个响；
更重要的是，这批基金主要投向商业地产、交通基础设施、市政项目和仓储物流…
注意，住宅投资是绝对的禁区，没有半点商量！
可现在情况全变了，说它是住宅市场的核弹级利好，原因就在这儿！
更恐怖的在于，新设立的这项不动产私募投资基金，还放宽了股债比的限制；
通俗点说，就是允许不动产私募基金上杠杆！
房产证券化与基金上杠杆组CP，直接把整体资金盘的体量拉高了几个量级。
楼市欣欣向荣，监管层为啥急着加buff？
最近一段时间，楼市捷报频传，大家有目共睹：
无论是土拍市场，还是新房、二手房市场，都和去年的情形大不相同。
在这种情况下，证监会还要这么干，本质上是为了解决两个问题：
1）为楼市引入增量资金
过去一年半时间里，楼市直接给大伙儿萎出了心理阴影：
2022年比2021年新建商品房少卖了小5万亿，少卖的这部分资金，大多转化成了居民的新增存款。
这也就解释了，为啥光是靠印钱就印出了一个三哥，但楼市就是没能溅起多少水花。
房企没钱赚了，地方财税悬了，就业岗位少了，坊间戾气来了…
证监会一看这个局面——
啊…西败郎给！既然许多普通人兜比脸还干净，那就不指望你们那点儿战五渣的购买力了，谁买得起让谁买！
于是，高层公开喊话之前靠着投资房地产“先富”起来的那部分人：
之前你们嘬得满嘴流油，现在需要你们的时候，出来走两步吧？
碍于现行限购规则买不了或没法多买？不存在的！
担心房产税出台将既得收益秒成渣渣？不存在的！
尽管当前，我们无法得知这笔基金的体量到底会有多大；
更无法得知究竟能有多少富人真的入局这场猎杀游戏…
但可以确定的是，一旦私募基金涌入住宅市场，那相应标的便像是有了一块与实体市场剪不断、理还乱的平行时空。
这样的强刺激信号，哪怕在过去一年刺激政策密集出台的年份里，也是极其罕见的。
2）为触底反弹输送利好
当前，楼市复苏的态势的确很猛，但真正欣欣向荣的说来说去都只是为数不多的核心城市。
过去很长一段时间里，天量M2、天量居民存款以及M2、M1之间的巨额剪刀差之所以虎视眈眈、并未真正下手，最大的阻碍是亟待修复的基本面！
这下好，楼市复苏竟然先于基本面复苏，触发了监管层的隐忧。
就好像榨汁机和飞机杯给放到了一个盲盒里，容错率低得一批…
监管层一合计：干脆我再憋一招，让回暖的沙尘暴来得更猛烈些吧！
特别是在市场触底反弹的第一阶段，大力才能出奇迹！
私募基金入局，相当于给房企开辟了一条全新融资渠道——
前几天，深圳龙岗有楼盘打出“首付90万，开发商送60万”的广告，随后被紧急叫停并查处。
如果早几天就允许私募基金投资限购城市住宅，那大概率这就是另外一个故事了。
私募基金入局，为存量房市场注入了十分宝贵的流动性——
最显而易见的，是来自资本市场上的价格锚点，足以改变实体市场上的中短线预期。
尽管这杆锚可能会在一定程度上加速背离资产价值本身；
但预期改变之下，客观上有利于争取摇摆不定的潜在购买力。
私募基金入局，也是对“第三支箭”的有力响应——
既可以缓解新建商品房项目和房企的现金流压力，也可以有力促进“保交楼”推进。
这件事功在当代，利在千秋。
私募基金入局，楼市信号一夜转向…
这件事的诡异之处就在于，它的确悄无声息地加速了住宅市场的证券化，但一切又充满未知！
譬如究竟能有多少市场主体参与、能募集多少资金、资金的具体流向是什么…几乎没人能说清。
而且，不动产私募基金与民生、与金融安全息息相关，无论是发行门槛还是入金门槛，都足够卡死不少机构和个人。
所以说：私募基金入局住宅市场，在当前这个阶段，信号意义几乎压倒一切！
因为为楼市注入增量资金也好、为楼市带来流动性也好、为房企打开全新融资渠道也好…
其本质都在于提高与住宅市场有关的交易频次，强化其核心资本的周转效率。
强行去杠杆，至少在现阶段不可取！
不但不可取，还要引入外援打辅助！
这在两年以前、甚至一年半以前，根本是不敢想像的事！
私募基金与生俱来的逐利性不容忽视，背后的操盘手更是一群早已修炼成精的老江湖。
它们十分清楚，如何在改善房企负债表的道路上分一杯羹；
它们十分清楚，城镇化率超过60%后，要追着人口流向买入卖出。
特别是在市场回暖的当下，初次登场的私募团队大概率会抢先猎杀高能级城市的优质资产，因为它们足够稀缺。
待头部核心资产价格被重估之后，相应的势能会向次优产品传导，雁群阵型就此形成。
距离一线城市或头部强二线资产价格重估的日子，或许越来越近了！
我仿佛看见：新型资本正在举起镰刀挥向带血的筹码…
