很多人都在谈老破系,今天我把我想到的关于老破系的全部问题,总结成三个帖,想请教大神们,详细、系统讲讲老破系,给小白们扫扫盲呀。万分感激ing 1,房龄多老才算老破系呀?十年,二十年?可以量化吗 我了解到的是 房贷年限+房龄<60 如果房龄小于30年,其实不会影响到的贷款年限,只是因为房子旧就被嫌弃了,还是由于什么其深层次原因? 2,我理解的老破系,是六七层没有电梯的。如果同一区域,同一配套,并且同 年龄15-20年 的电梯房,电梯房会被算为老破系吗?电梯房 等同 条件的 非电梯房价值能高多少? 3,老破系之间价值是否有差异呢?比如15年房龄和30年房龄的,黄金地段的和一般地段的,保留好的和保留差的 如果按照这些参数区分别,其实老破系,可以分成好几个档次,在这些档次之间的差别是否能体现到价格上? 4,政府对老破系一般是一个什么态度呢?会拆迁,还是放着不管。
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2017-07-07
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收起上海住宅发展中,明显分为几个时代 0.1978年之前,普遍的棚户区、老房子、厨卫合用。这,是拆迁的主力。除此之外的房子,基本很少拆迁。 1.80-90年代的房改房、单位集资建房或福利分房等。普遍红砖+6层楼梯。这,就是【老破小】。那个年代,没有小区绿化的概念,有房子分到就不错了。 2.80-90年代的高大上单位集资建房或福利分房,电梯房。普遍2梯8户之类,房子比较大,基本是分给干部的,代表当时最高水平。这,就是传说中的【老大楼】。那个年代,没有小区绿化的概念,电梯房是干部身份的象征。 3.98年开始,住房制度改革,原则上停止单位集资建房和福利分房。这个时候商品房开发,用了好多香港的建筑设计师,盖了很多【塔楼】。好处是架构牢固、可抗地震。但是户型、朝向、得房率等等都比较差。开始注意小区绿化之类的了。 4.2003年左右开始,大量流行目前的主力板式楼,电梯房。好处是户型、朝向、得房率都比较好。进入楼市黄金时代。
2017-07-07
三问老破系(2)成都老破系前途
作为成都土著,问之前,先谈下成都老破系的背景。 成都真正的核心城区,是二环以内的区域很小。和北上不一样(没有这么长的城市建设史)一环内有少量房龄超过40年的房子;其余一环内房子,和一环到二环之间的所谓老破,也是80年代末90年代初,到2005这段时间建的,房价最长也就30年左右,短的15年左右。与北上动不动60年的房龄房子不是一个概念。 另外,现在成都二环以内,除这些老破,还有一些1995-2010之间建的首批电梯房,这些房子的房龄,比老破也就年轻不了几年,分布比较散;还有就是更加零星的,2010后见的小区了。这样就是成都二环内的一个格局。(PS:攀成钢,万象城,都是靠近二环,但在二环外的) 希望各位大神们预测下成都二环内老破发展。 1、 首先我想问的就是是否有可能二环老破全面拆迁改造? 我是这么想的,二环内第一没空地无法建设;第二老破影响市容;第三成都房价毕竟比北上低很多,拆迁成本也要低很多;市区内的老破大多数是80年代末90年代初-2000年建设的,这段时间豆腐渣工程很多,加上08年地震,这些老破如果再遇到什么自然灾害,弄出人命就不好了。ZF面对这样的老破,难道就没啥想法? 2、 二环内2000-2010年之间建的电梯,相比于2环外到绕城之间大量1.4W-2W左右的新房次新房(特别是正南高新区,和东二环24城附近的),未来哪个更有价值?(朱红大大在哪里?在哪里?) 3、 家里有一套一流地段的17年房龄无贷款的老破大(之前问过大神这个问题),家里对持有还是置换?置换什么争议很大。希望大神们帮分析下,我考虑有几个方案那个靠谱点?希望老师们指定迷津。 A) 继续持有,装修,换高租金; B) 加钱置换一套同区域,2000-2010年之间建的电梯,保地段;保租金;房龄没优化; C) 等价或加钱置换同区域2010后的次新房,代价是缩小面积40-50%;保地段,甚至优化;租金略降;房龄优化 D) 等价或加钱置其他区域新房或次新房;这个方案主要是博涨幅,优化房龄;但缺点也很多,丧失一流地段;损失租金;区位选错可能横盘多年被套收起2017-07-07回答-
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2017-07-071.政府是地产商,拆迁后土地收益大于拆迁的成本,就可能去做。但这种,显然只适合低密度的楼梯房。 至于快要倒塌而拆迁,这默认变成了政府的潜在责任,也会优先拆迁。 其余房子,不会拆迁的,因为政府拆不起。 2.二环内2000-2010年之间建的电梯,相比于2环外到绕城之间大量1.4W-2W左右的新房次新房(特别是正南高新区,和东二环24城附近的),未来哪个更有价值?_核心城区内次新房,当然好于非核心城区次新房。城市的边界扩张不会很快的。 3.因为成都新房供应多,要让人们为老破系列埋单,可能需要很长的时间。这套房子我觉得可以卖掉换新的。或者抵押做为首付买新的。
三问老破系(3)新房癌得治?
相对于老破系,就是新房癌。成都这样新房癌严重的地区,新房癌得到治愈要多少时间呢?没有没什么参数标志,可以判断新房癌的治疗期开始了。 我先谈下我自己瞎想的内容,希望大神指正。个人认为新房癌得到治疗的前提是总价高出承受,会退而求次。 以成都这样的城市收入水平,个人认为新房癌的承受极限在 250-300W这个区间,也就是100平的套三,2.5-3W的时候,这时候大多数买房子可能要考虑是是非去买2W左右,200W的老破 但有几个问题请教大神们 1、 遇到总价约束,买家有两种选择,一种减少面积继续新房癌;一种买老破。从你们的经验看哪种是主流选择? 2、 老破时代开启的标准,是郊区新房和市区老破有明显价差。问题是这个价差一般是多少(单价,总价)?还有是以哪个郊区为参考呢?比如成都这个城市,以哪个环线,哪个区域的新房价为参考呢?(朱红大大,这个你最在行了) 3、 大神们分析下,成都这个城市,老破时代开启的 总价约束,和单价约束大概是多少?另外大概要等几年呢? 谢谢各位大神们!收起2017-07-07回答-
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收起上海经验,
新房癌遇到总价约束,
仍然优先选择减少面积不减功能,
所以同房型面积越来越小,
之前是140平三房,
后来变成120平、再后来100平、再后来95平,现在卖的最好的是89平三房。
香港有个名词,叫【千尺豪宅】,
约等于我们的100平方,
已经是豪宅。
逻辑清晰可见,
新房癌永远不会治愈。
只要有一丝可能,
他们一定会买新房。
所以,老破系列,基本上是外地人的上车盘。
所以,老破的春天,很可能是房价高到根本买不起新房的外地人大量出现时,才会出现。2017-07-07 -
01-29你搞得太复杂了,抽象的东西具体分析无意义
就像换手机
买新房其实不是癌,不是绝对的,是消费观念的问题
只能倒逼,没新房了自然买二手
它跟三环以内新房的减少成反比
成都新房癌其实不算严重
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01-29新生代的特色是喜欢为溢价买单,所以我认为要特别关注一下新房癌的特点。现在上海能上车的已经不是普通劳动人民了。交金满5年的稳定白领群体是购房主力 -
01-29当新楼盘都已经在远郊区的时候,新房子买不到的时候,新房子价格与老破房出现明显差距的时候,老破房的优势就出现了。 -
2017-11-19这是个好问题,我收藏一下。 -
01-29我觉得要等买老房子的人越来越多时,特别是年轻人 -
01-29新房癌不过是一种对房子偏执的认识,患者会被现实教育,教育不了的就剩淘汰。先进的替代落后的,自然法则,自己不改变观念是没有上帝会去治愈的。
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