外国人存在的主要作用，是“扭曲”了租房市场。
一）欧美类外国人
在《上海楼市的三分天下》中，我们说外国人分为“欧美”和“港台”二类。
这二类的区分，主要是“欧美”不买房子。“港台”类买一点房子。
本篇主要先讨论“欧美”类。
有人问，“日韩”应该如何归类。日本韩国，虽然和我们是“同文同种”的民族；
可是日本人韩国人在上海也不怎么买房子。所以他们应该被归入“欧美”类。
对于“欧美”类外国人，他主要具有以下特性；
1）欧美人不买房子。因为他们多半待三五年就走。
2）欧美高管有租房补贴，可以多达35000~70000/月
3）外国人喜欢抱团，只会存在于有限的区域
4）收入增长有限
5）他们的人数很少。大约是欧美外籍2%+港台外籍5%
对于第三点，我们要特别说明一下。假如你去Toronto，你会不会住到“小印度”或者“小墨西哥”。身陷于一批咖喱猴子周围。
不会的。90%的中国留学生去到了海外，还是喜欢住在唐人街沿线。或者是华人聚集区。
华人在海外留学也是抱团的，中国人喜欢集中住几个社区。这样不仅更安全，交更多的朋友，而且有更多的生活气息。
老外同理。外国人落地，是非常有讲究的。外国人考虑的并不全是性价比，而是熟悉和抱团。
以中国之大，外国人落脚的其实就二个半城市。
而在北京上海城市之中，也就发展出了几个外国人落脚点。外籍人士喜欢集中居住。喜欢一眼看去全是酒吧街和英文比萨。
这些地点，大伙都知道是哪几个。
二）点石成金
“欧美”类外国人最主要的一个特性，是“大额租房补贴，却不买房子”。
他们对楼市的影响，是以2%的人口比例，影响了80%人的租金印象。
凡是有外国人聚集点的半径圆，房租就会暴涨。而且是远远抛离正常水平的租金水平。
譬如以古北的地理位置，在上海中环以外。远离市区，和西郊动物园差不多。
在上海改革开放之前，古北是根本彻底没有人居住的。
本地人也不会去。房价和房租都很低。边缘地段。
可是外国人来了以后呢，其租金是市中心的5倍！
在这里，我们要花点篇幅讲讲“租金幻觉”的事。
假设给你一套1000W的房子，其合理的租金应该是多少呢。
6%，8%，还是10%
当我们接触房地产市场时，我们第一课就上错了。
因为人总是喜欢听好消息的，所以教导我们炒楼的，总是讲一个最棒的租金。这就是古北。于是我们听到的是：“租金是房价的6~8%”。
这第一课，就是把你错带到沟里去的。
事情的真相呢，除了古北，我们再也找不到如此高的租金。
1000W的房价，是远远租不到5W房租的。普遍的常例是根本没有6%回报。
哪怕2~3%，1000W房子租25000都算不错了。
我们用了很长一个弯子，才发现里面的谬误，这就是没有名师带路的结果。
为什么呢，你想一想，谁会来租房子。
在《上海楼市的三分天下》中，我们把楼市客户分为“外国人，外地人，本地人”三种。
你要注意，本地人是不租房的。
外地人，通常喜欢租最低最便宜的房子。
真正租房子的，只有外国人。
高端租赁几乎完全是外国人撑起来的。30000/月以上的租赁，几乎95%都是外国人。
在没有外国人的二线城市，无论你房子值多少钱，你都租不出高价。
1000W的房子有很多种，但并不是每一种都适合租赁。
真正能租高价的，只有位落于“外国人居住区”半径圆，做外国人生意才行。
土著传统好地段大户型，能租好价格么，不能。
郑州长沙西安，哪怕你再好的房子，1000W豪宅能租出大价钱么，不能。
上饶的别墅，有买卖客源。可是有谁会去租呢？
我们在售楼处，听见售楼小姐推介时，往往会说一个预估租金。可这99%是售楼谎言。
真实的情况是，只要你不在“外国人居住圈”。你的租金就是2%左右。2%才是常态，而不是百分之六八十。
三）租金扭曲
当有外国人介入，将某板块租金扭到不合理高时候。该板块该如何估价？
在这个问题上，我们的先烈们，古北的早期炒家付出了惨痛的教训。
大概在1997年，金融风暴的前一年，古北的房价就是$2000二千美金。
古北的单价，是卢湾区的四倍。一套古北可以换4套南卢湾。
古北的单价，是中环线老公房的7倍。
可时至今日，古北和卢湾的价格已经拉平。几乎接近于1：1.
也就是在漫长的廿年时间中，古北跑输大市400%，古北是全市最差板块。古北业主们哭晕在厮所。
为什么，主要是针对房租的预期错误。
如上图。这是一个虚构示意图。指东南亚某城市，例如科伦坡，Decca，班加罗尔，或者西贡。
而下图，则是上海北京。
我们可以清晰地看见，这二张表格的区别。简单点说，就是大国崛起。
中国人一直在变强。过去二十年，中国是全世界发展最快的城市。
过去二十年，上海北京深圳，是中国发展最快的城市。
所以土著本地人的收入财富实力，是以指数翻倍般上涨的。
二十年前，“欧美”外籍人宛如神仙，港澳台是发达国家地区。
二十年后，“欧美”是白皮瘪三，港澳台是正常朋友。
在表一中，外籍人士对东南亚人的优势是压倒性的，而且长期不变的。始终是28000:8000
所以外销外国人房子可以贵三倍。
但是在表二中，随着中国人的崛起，中国人的实力是不断增长的，中国人的支付能力越是不断增长的。
所以卢湾涨，古北不涨。
外国人最初对华人有巨大优势，而外籍人士工资增长有限，外国人和华人的房租实力会逐渐拉平。最终甚至有可能外国人被赶到郊区去。
四）定量计算
外国人对楼市的影响，应该理解为一笔一次性的“房租红包”
因为增长率的不同，不能简单地说“古北房价就该是内环三倍”。
如果要说定量计算，还是以这张虚拟的表格：
在十年中，房租一共多收了约170W。而最终在2026年，租给中国人和租给老外租金完全相等。这张表没有继续做下去的必要。
所以对比古北和同质量“非涉外租赁”房。古北的溢价就应该是170~200W左右。[1]
数字不精确，但大致的数量级如此。
这也回答了一个问题。假如有A，B二套房屋。
A：售价600W，租金5000元
B：售价500W，租金10000元
请问二者谁更有升值潜力，谁是价值投资，谁有泡沫。
答案可能是令你意外的：A好，B坑子。
这就是卢湾和古北的区别。
五）高端涉外租赁
我从来不碰“高端涉外租赁”市场。虽然这是一个高大上的市场，是光鲜体面的市场。
“高端涉外租赁”指月租金30000以上的租赁。其主要发生在古北，新天地，碧云。
我见过很多人，无知而且傲慢。我们做的这些“土拨鼠”生意，在人家眼里简直不值一晒。
人家做的是什么，是老外，是董事，是亚太区CEO。动辄数万元租金，房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%，人家也并不低，还比你高了。
只不过这些人，通常都没有什么好下场。
“高端涉外租赁”的楼盘，涨得极慢。极慢极慢极慢。古北，碧云，乃至翠湖，都是房价涨幅的重灾区。
租金是没有用的。在过去二十年中，卢湾的房子从4500涨到了60000/m，几十万赚几百万，赚得盆满钵满。
而你在“高端涉外租赁”这个市场上，赚的再多的租金。和房价相比，也就是个“余额”吧。
很多人在当年犯了错误。他们身陷于一个毫无增长的市场，宁可和老外为伍，不和中国人为伍。
咎由自取。
六）碧云的末日
古北的明天是什么。
古北的明天，是本地化。
老外的平均净资产，一般不超过$100W美金。如果是总裁，亚太区CEO级别的老外，其净资产也往往不超过$500W美金。
在今天，上海丈母娘已经很少把女儿嫁外国人了。就如同@财上海说的，如果嫁了老外，一家人还买不起房子住棚户，那不是把脸丢到家了。
再往后发展，如果国运昌盛，中华幸运，还能连续发展20年的话。
届时，中国将发展到无法想象的地步。
老外在中国的形象，会渐渐沦落到“巴基斯坦”人的集体印象。
至少90%的老外会蛮夷化。而这二年你接触多的话，老外穷屌丝已经非常LowB泛了。
届时，古北就会改造。
从高大上的“外国神仙”聚集区，沦落到“小巴基斯坦”“小墨西哥”。
但他不会无限下滑，他有保底线。
古北的保底线，就是把外国人统统赶出去，替换出去。
它至少还能作为一个上海的“中环边”地区而存在。享受中环的地段档次，住进去中环市民层次的客户。
只不过这个时候，古北的房价，有可能比金沙江路低。
如果说上海几大板块中，最悲催的其实是碧云。
碧云生不逢时。当碧云大开发，2004年开始规划并建设时，其实当时整个历史大框架已经非常明显了。
“外国人终将没落”，土著和外国人的实力在不断拉近。外国人外籍人丧失光环，无论购买力还是净资产，都不占优势。
而外资企业，也是处于一个整体的溃败期。外企远远不再是最优理想雇主。
这个时候，碧云完全罔顾现实，继续规划定位为“外籍人士国际社区”。
偏偏他还出奇地贵。2002年世茂湖滨开盘14000，乍一看这个价格还以为是世茂滨江。
2005年时碧云一系列新盘，已经全部都挂25000/m了。即使以古北的同期价格，他也透支了好几步。[2]
结果呢，结果就是碧云完全炒不起来。
他是如其所愿建设成了一个“国际社区”，可是人气惨淡。在诸大媒体和人口记忆中，碧云几乎一个被人遗忘，完全不存在的社区。
因为太贵，无增长，没有人气，碧云的房价也完全无法增长。
今时今日，碧云不能说是鬼城。但“被人遗忘”不再谈论，这个评语是无论如何逃不掉的。
碧云未来的前途是什么呢。是“本地化”。当N年以后，本地人外地人发现这个地块位置也不错，离环线也近，至少比唐镇川沙好多了。
于是，华人又会重新涌入。把这个地区重新华人化。
只不过，碧云的规划实在是太差了。里面有许多的设施，根本就不符合中国人的喜好。
譬如说，那座教堂就很不顺眼。
要不，我们把教堂炸了。改建“大雄宝殿”可好。
（yevon_ou@163.com，2015年10月16日晚）
