不要购买任何附加值。
一）升值
炒楼要赚钱，大致经过三个阶段。
- 买进
- 等他升值
- 卖出
你要知道，当你买进与卖出时，你交易的都是“市场价”。谁也不可能金手指，买到五年前的价格。
你要赚钱，就是“市场价”移动了。从普遍的3000元/平米，涨到了10000元/平米。
这事说起来容易，可是做起来，却是一团迷惘的。
每一次亲友聚会，照例关于房价的讨论都是大篇幅的。亲戚们少不了吹嘘当年买了二套，投资眼光如何英明。又或者是当年错失了二套，悔得肠子都青了。
可是，为什么房价会从3000->10000，绝大多数人都是答不上来的。
哪怕那些吹嘘的“投资高手”，说起细节轶事能吹二个小时。可是讲到原理，多半还是迷惘。只能归结为“运气”。
如果你答不上“为什么升值”，“哪些盘会升值”。那你也称不上职业炒家，最多只能算个好运者。
二）原理
房地产不是制造业，房地产是金融业。
真正懂房地产的，真正的炒家，全部都是金融大师。比目前最好的宏观经济学家，还要更懂经济。比目前最好的投行基金经理，更懂金融。
我们的国家，大致有三个数据；
- 货币+24%/每年
- 实物+9%
- 通胀+14%
也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。
纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。
房地产本身是有折旧的。不快不慢，大约每年1%
任何认为房地产本身会“升值”的概念，都是荒谬的，愚蠢的。房产不会升值，是货币在贬值。
房地产其实不是制造业，是金融业。他对冲的是全社会的滥发纸币。
所以房价每年涨13%，每月1%，雷打不动。
如果你想买房子，然后保值增值。那你就最好想一想。你手里买的是什么，究竟能否对抗通胀。
三）拆骨法
前一阵子，在某婚礼晚宴上，隔壁坐着一个女生。
当我们扯起职业炒家时，她眼神里范着光。
“职业的啊，哇塞”。
“那你一定拥有最好的房子。最好的小区，最顶尖的品牌开发商。花园泳池**，空调地暖新风，精装修拿钥匙。学区房，只有学区房才最保值增值”。
我看了看他黝黑的皮肤，焦黄的牙齿，最终确认他的确是一个女人。
只有女人才会说出这么没头脑的话。
为什么呢。我们举个例子。假设某板块，某开发商，新建一手楼盘，他卖你55000/平米。精装修品牌营销一手开发商热气烘托。
而旁边普通的一个平庸小区，二手旧楼卖30000/m。
请问，差异在哪里。
凭什么B卖30000，A卖55000。差异在哪里，你为哪些“因素”支付了溢价。
这是一个尖锐的问题。绕不过去。
可惜的是，绝大多数人都含糊应答。不思辨析。
事实上，我们可以用“拆骨法”。
譬如同一个小区。同一幢楼里。A的30楼和3楼，售价就不同。
30楼如果卖58000的话，3楼可能只有48000。这其中近20%的差异，属于“楼层差价”。
同样的30楼，朝南朝北又不同。
这是朝向溢价。
你将楼层，朝向修正系数都剥掉了，A还是比B贵。那么，你可以这样说，A的55000/m售价中，其中包含以下因素；
- 基础盘，30000/m
- 精装修，10000/m
- 楼龄三年，2000/m
- 绿化与**，2000/m
- 房型差异，1000/m
- 楼层差异，-3000/m
- 地铁便利，-5000/m
- 品牌溢价，8000/m
- 初房情结，10000/m
合计： 55000/m
我们仔细看这张表，脉络就清晰得很多。
凭什么旁边的二手楼卖30000/m，而你却花了55000/m买A。
其中，楼层，地铁等打分，还都是负数。说明A的品质比B还要差。但你最终是支付了高得多的溢价。因为你还购买了别的货品。主要是精装修+品牌+初房情结。
好了，现在问题来了。哪些因素能帮助你保值增值？
三五年后，尘埃落定，A和B的哪个表现更好。
四）增值能力
当你花55000/m买房子时，其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m，你买的是各种各样的“附加值”。
但是，如果你要升值的话。所有的因素，并不是普世升值的。
当你掏出去的钱中，只有一部分会升值。其他的并不会升值。
只有一部分能对冲货币。
只有一部分是硬货。
在所有的资本支出中，“装修”是最不保值的。目前上海精装修一手楼盘，装修一般是二个标准。10000/平米和15000/平米。
业内的行规，大概是四倍。
也就是说，他卖你10000/㎡的净装修房。你自己找个工人干干，实际成本是2500/m。
所以炒家们有一条铁律。那就是绝不碰“精装修房”。
每一个炒家都是装修大师。建材市场我们比任何人都熟。炒家们倾向于买毛坯房，然后自己装修。利润就出来了。
如果有谁和你说“品牌开发商精装修楼盘”。那他一定不懂炒楼。
职业炒家的第二条铁律，就是绝对不碰“品牌开发商”。我们绝对不为品牌支付任何溢价，绝不，绝不！
万科的房子，一般比同地段其他KFS贵40%左右。仁恒的房子更离谱，一般比同地段一手盘贵60%。
我们遇到过很多仁恒粉。谈起仁恒眼睛就成了1080度。@@@三个圈。
有些人喜欢仁恒，和米粉水果粉一样毫无道理。自住就是喜欢。
但是作为投资，我们绝对不碰万科，仁恒。
为什么，当你今天花了多出60%的溢价，买入仁恒。
等你某一天想要抛售时，你必须得拿回这60%溢价。
你得再去找一个仁恒粉。
你得再去找一个下家。并说服他“仁恒的尊贵血统”。并说服他多掏60%的钱。这个难度可不是一般的高。
货比货得扔。人家看看你的小区，看不出任何尊贵之处。当年你买得贵，那是你的成本高。
对于职业炒家的第二条守则，就是绝对不为“品牌”支付溢价。
今天你买入时支付了溢价，你卖出时，该“溢价”如何**。该溢价如何保值增值。
我们信奉的只有品质。栋距，进深，面宽，用料用材，层高。除了品质之外，我们一无倚靠。
职业炒家必需是冷酷无情之人。我们绝不是任何品牌的粉丝。
我们抓在手里的，只有那些冷冰冰实际的数据。你的层高3.1米，他的层高2.9米，他的层高2.7。好的，那我就愿意为3.1米支付溢价。
职业炒家的第三条纪律守则，是“初房情结”。
但是这个话题太大了，值得好好用二篇，甚至三篇文章仔细阐述。所以我们留到后面详细展开。
五）学区房
职业炒家的第四条原则，是学区房。
在水库论坛上，有一个链接《我为什么不买学区房》，很长。建议看看。
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=3543
我们听过无数篱笆菜鸟在那里呱噪。
“买房就买学区房”。
“房价会跌，学区房一定不会跌的”
“升值最快的一定是学区房”。
就我个人名下，一套也没有学区房。或许有几套，因为我房子实在太多了，自己也搞不清楚。但我从未买过任何“学区房”。
为什么呢。假设同一个地段，有二套房子。C不是学区，卖500万/套。D是学区房，卖650万。
很多人没搞懂其中的道理。这究竟意味着什么。
意味着你花650W买D，其实你是买了二样东西。
500万的房子+150万的学票。
未来五年，如果要升值。翻一翻成为1300万。
则：1300W=1000W的房子+300W的学票
2600W=2000W的房子+600W的学票
5200W=4000W的房子+1200W的学票
现在问题就变成了，你同时投资于二样东西，“房子”+“学票”。
过去十五年，房子是涨得极快的东西。筑造了房地产的神话。
未来十五年，学票能涨得和房子一样快么？
在《我为什么不买学区房》那篇文章中，我们提出了几种疑问；
1）学区房制度会不会改革
2）地段班会不会被兑水
3）走后门
4）何必要买大房子，一套老公房足矣
这其中的任何一条，都足以对“学票”的价值，造成致命的摧毁。
那你问我，“学票”的价格是涨是跌，涨幅多少。
我的回答是:“不知道”。
我们是职业炒家。是只炒房地产的。我们只关注于房地产，并对价值有深入精微的研究。
但我们不是职业炒“学票”的。那是另外一个行业。隔行如隔山。
我们对学票的态度，是“不碰”。
我不愿意为此支付溢价。同样二套房子C和D，麻烦你给我便宜的那套C。
如果一定要说的话，我对“学票”的价值持以很悲观的态度。
后门和窟窿很大。“学票”的价值，完全就是一群无根无据外地人之间击鼓传花的游戏。
而且社会制度本身也在变革。“学区制”不可持续。甚至有一天，象uber，滴滴颠覆出租车市场一样。价值200多万的出租车牌照，一夜之间归零！
反正我是不会扔大筹码在“学票”上的。
六）职业炒家的痛苦
突然发现篇幅有点超支。接下来的“温州炒房团”和CEO盘，可能要单独再列一个篇幅论述。
所以在这里，我们继续以某情圣的悲惨爱情故事作为结尾。
上一次，某婚宴上有人和我说：“你们职业炒家是不是都买，最好的小区最顶尖的品牌开发商花园泳池**空调地暖新风精装修拿钥匙学区房”。
答案不是的。
真正的职业炒家，手里没有好房子。以我的流派为例，我的偏好是:“二线盘”。
上海的新开楼盘，90%以上都是毫无入场价值的。职业炒家在总人群的购买比例中，少之又少，最多不超过5%
对于所有“品牌”开发商，我们都是不碰的。仁恒，绿地，万科，中海，保利………更可悲的是，近年来这些Tycoon的市场份额还在不断扩大。留给买笋盘的空间越来越少。
最最理想的开发商，其实是“区属企业”。譬如朝阳区建委，黄浦区建委。
因为土地本身是他的，土地成本很低。
国营企业，质量过硬。建筑材料都选高标号的用。不赶工期。
最后销售的时候，却只要订一个“良心价”。反正只要给政府打工，不亏钱就算立功。国营老总老酒喝喝，何必迫害消费者呢。
国企造的房子，往往会比较土，硬指标却是一流。关键的关键，他往往只有品牌KFS一半的价钱。
“八成品质，十成土建，五成价格”，所以是炒家最爱。大爱，如果你能卖出90%的价格的话，那就是巨幅套利空间。
炒家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘，更不是超一线盘（CEO盘）。[1]
扯得远了。说回某情圣。某情圣更惨，因为他的流派是“老破小”。
老破小的意思，就是专买最旧，最破，最小面积的老公房。
那些三四十年楼龄的老公房，地上污水四溢，小区里大妈大伯乘凉，有时候你捂着鼻子甚至都走不进去。
但是这样的盘，却是真正回报率高的盘。真正的赚钱利器。因为竞争对手少。
问题在于，某情圣到了谈婚论嫁的年龄。他EX眼睛里冒着星星@@@，渴望这个很NB的“职业”房产高手，带给她一套花园洋房泳池**英式管家品牌开放商新风地暖空调精装修ArtDeco大理石贴面奢华豪宅。
某人皱着眉头，想了很久。最终带到一套1990年建造60平米无电梯的多层老公房。
“什么，你说你有钱。结果你就让我看这”。
“单套不值钱，可是我有NN套啊”。
“我要豪宅！我要大房子，好房子，又大又好的房子”。
“你女人懂个锤子。CEO盘不赚钱”。
这个故事告诉我们的道理是，为什么某人的未来岳父，会挥舞着鸭脖子。。。。
（yevon_ou@163.com，2015年5月26日午）
[1]区属建委，最终也有几个成长成了巨无霸。于是就不再价廉物美。譬如卢湾区建委，最终演化成了“永业集团”。徐汇区建委，演化成了“绿城集团”。
