朋友前日拿了份分析资料，振振有词地跟我说，某位专家学者都得出结论来了，任何一个城市的房价/收入比，都应该是 8-12 倍。如今上海的房价都已经快达到收入 15-18 倍了，所以肯定是有问题，肯定是有泡沫。
对于朋友的书生气，实在是苦笑不得。商品的价格，能仅仅简单地以 8倍，12 倍来推算地么。有哪一条真理规定，猪肉的价格，必须是鸡肉一倍。有哪一条真理规定，房价必需是收入的 6 倍，8 倍，12 倍。如果凡事只需要用乘法计算，不是又回到了计划经济的老路了么。
许多参考国外经验的分析，都喜欢用美国作比较。且不说纽约曼哈顿岛，房价可能高达 80-90 万美金，比较离谱。一般的美国中等城市，一幢 4/3/4的小别墅，约 250 平米带车库，价格也不过 25-30 万美金。如果去一些乡村农村地方，甚至可以低到了 15-20 万美金。相对而言，中国的别墅和公寓真是贵得了可怕。二国人民在住的消费上，负担完全不同。
这样的分析，忽略了很重要的一个大前提。中国是中国，美国是美国，根本就是二个国家，二国完全不同。因为资源秉赋的差异，二国选用了完全不同的发展模式。美国，加拿大，西北欧部分国家，选用的是“汽车文明”。而在亚洲，中国，日本，香港，选用的是“地产文明”。
美国地多人少，中国地少人多。1760 年美国**战争前夕，仅只有 200万人口。1870 年美国扩充西部前线，规定凡是去西部拓荒的牛仔，圈到的土地即归该人所有。一些流传至今的大家族，拥有 1000-2000 公顷土地毫不稀奇。而在当时中国清朝，正处于康干盛世，人口超过了 3 亿。土地价值 8-10两银子一亩，几乎相当与一个农夫不吃不喝做上五年。人均耕地极为稀少，只要能拥有了十亩甘亩土地，便能算是富农地主。
美国国土富饶，拥有了东，西，南三片海岸。除了中部沙漠以外，几乎全都是良田。土壤积累千年未经耕作，肥沃富饶，气候湿润，降雨充沛，简直是人间天堂。而中国虽然拥有 960 万平方公里土地，但有四分之一是沙漠，再要扣除了青藏高原和蒙古翰海沙漠。真正中国的核心部分，全都集中在了京广线以东，海拔 1500 米以下，大约 260 万平方公里的土地上。人口高度密集，部分城市的人口密集度，超过了 20000 人/平方公里。上海市黄浦区的极限情况，
许多参考国外经验的分析，都喜欢用美国作比较。且不说纽约曼哈顿岛，房价可能高达 80-90 万美金，比较离谱。一般的美国中等城市，一幢 4/3/4的小别墅，约 250 平米带车库，价格也不过 25-30 万美金。如果去一些乡村农村地方，甚至可以低到了 15-20 万美金。相对而言，中国的别墅和公寓真是贵得了可怕。二国人民在住的消费上，负担完全不同。
这样的分析，忽略了很重要的一个大前提。中国是中国，美国是美国，根本就是二个国家，二国完全不同。因为资源秉赋的差异，二国选用了完全不同的发展模式。美国，加拿大，西北欧部分国家，选用的是“汽车文明”。而在亚洲，中国，日本，香港，选用的是“地产文明”。
美国地多人少，中国地少人多。1760 年美国**战争前夕，仅只有 200万人口。1870 年美国扩充西部前线，规定凡是去西部拓荒的牛仔，圈到的土地即归该人所有。一些流传至今的大家族，拥有 1000-2000 公顷土地毫不稀奇。而在当时中国清朝，正处于康干盛世，人口超过了 3 亿。土地价值 8-10两银子一亩，几乎相当与一个农夫不吃不喝做上五年。人均耕地极为稀少，只要能拥有了十亩甘亩土地，便能算是富农地主。
美国国土富饶，拥有了东，西，南三片海岸。除了中部沙漠以外，几乎全都是良田。土壤积累千年未经耕作，肥沃富饶，气候湿润，降雨充沛，简直是人间天堂。而中国虽然拥有 960 万平方公里土地，但有四分之一是沙漠，再要扣除了青藏高原和蒙古翰海沙漠。真正中国的核心部分，全都集中在了京广线以东，海拔 1500 米以下，大约 260 万平方公里的土地上。人口高度密集，部分城市的人口密集度，超过了 20000 人/平方公里。上海市黄浦区的极限情况，
甚至一度超过了 80000 人/平米。远胜日本东京。
二国资源秉赋的不同，决定了二个发展道路的不同。美国人可以选择“汽车文明”，用一个高度扩散的城区，通过汽油消耗连接往来。比如说芝加哥等城市，其实是由 100 个多小镇相互连接而形成，彼此最南最北端相差 100多公里，相当于上海到苏州。美国选用汽车文明的结果，催生了数不清的郊区大卖场，加油站，和乡村散居别墅。
而在亚洲国家，根本无法承受如此挥霍浪费的土地政策。韩国有 4000万人口，**有 8500 万。而他们的面积，还不到美国的一个省。亚洲国家无可能拿出来 1 万平方公里，再造一个芝加哥。亚洲国家唯一可做的，就是选用“地产文明”。通过人口大量密集在城市区域，使用公共交通，或轨道交通，连接城市之间的往返。限制汽车和汽油的使用，对低密度交通工具征收重税。
当美国使用汽车文明的时候，彼此之间的空间距离其实已不太重要。相对来说，级差地租也被摊薄，整个城市显不出很明显的市中心和城市边界。郊区的别墅也不会太贵。而在地产文明的模式下，整个城市成一环二环三环结构，中心城区商业高度密集，生活和交流极度舒适，但也催生了一大片的商业中心，黄金城道，和钻石地段。
要问二种文明的生活舒适度，地产文明有其缺点和垢病之处。高度密集的城区，往往会造成了水泥石壁，让人怀念大自然的气息，渴望到乡村峻岭去度假。而相对的汽车文明，也并不如我们想像中的完美。美国人仅占全世界人口的 4%，却耗占了 40%的石油能源，排放了 50%的污染废气。工业，汽车，取暖，构成了美国石油需求三支柱。因为过度依赖石油，导致了美国在中东泥足深陷，导致了美国夜不能寐的石油生命线。
二国资源秉赋的不同，决定了二个发展道路的不同。美国人可以选择“汽车文明”，用一个高度扩散的城区，通过汽油消耗连接往来。比如说芝加哥等城市，其实是由 100 个多小镇相互连接而形成，彼此最南最北端相差 100多公里，相当于上海到苏州。美国选用汽车文明的结果，催生了数不清的郊区大卖场，加油站，和乡村散居别墅。
而在亚洲国家，根本无法承受如此挥霍浪费的土地政策。韩国有 4000万人口，**有 8500 万。而他们的面积，还不到美国的一个省。亚洲国家无可能拿出来 1 万平方公里，再造一个芝加哥。亚洲国家唯一可做的，就是选用“地产文明”。通过人口大量密集在城市区域，使用公共交通，或轨道交通，连接城市之间的往返。限制汽车和汽油的使用，对低密度交通工具征收重税。
当美国使用汽车文明的时候，彼此之间的空间距离其实已不太重要。相对来说，级差地租也被摊薄，整个城市显不出很明显的市中心和城市边界。郊区的别墅也不会太贵。而在地产文明的模式下，整个城市成一环二环三环结构，中心城区商业高度密集，生活和交流极度舒适，但也催生了一大片的商业中心，黄金城道，和钻石地段。
要问二种文明的生活舒适度，地产文明有其缺点和垢病之处。高度密集的城区，往往会造成了水泥石壁，让人怀念大自然的气息，渴望到乡村峻岭去度假。而相对的汽车文明，也并不如我们想像中的完美。美国人仅占全世界人口的 4%，却耗占了 40%的石油能源，排放了 50%的污染废气。工业，汽车，取暖，构成了美国石油需求三支柱。因为过度依赖石油，导致了美国在中东泥足深陷，导致了美国夜不能寐的石油生命线。
回到我们最初的问题，中国是选择的汽车文明，还是地产文明。当然毫无疑问是地产文明。国务院迟迟不批迟迟不准中国汽车产业的大型发展，一方面是因为资金和技术的原因。但更重要另一方面，中国根本承受不了那么多的公路，那么多的石油，那么多的废气。看看我们的近邻曼谷和马尼拉就能知道，亚洲城市只要有 1/3 的人驾车，就足以使得城市陷入瘫痪。让曼谷陷入“废气之都”的丑誉。如果全中国人都像美国一样开车，将会在十年之间耗尽地球上的汽油。华东一半的土地将被开辟成公路，失去耕地而陷入大饥荒。在上海城区拥有一套别墅，就相当耗去了 5 户，10 户农民赖以生存的土地，岂能不贵。
事实上，中国除了北京一个城市，首都，少许浪费无话可说。其它没一个城市应该选择“汽车文明”，即使大规模生产汽车，也应该作为大众交通的出租车，或者拿去出口。中国的人口政策，决定了我们不可能挥霍的使用土地资源。不可能让城市用地无限扩张，不能把土地成本摊薄。中国极其微薄的人均资源，决定了我们没有那么多的石油，也没有那么多的力量来保护石油航运线。
资源决定了结构。中国地少人多，美国地多人少。这根本性的差异，决定了地产文明和汽车文明的发展方向不同。模式一经选定，再要比较郊区的大卖场数量，加油站数量，别墅和市中心房价的价格。根本就没有可比性。就好比汽油发动机和柴油发动机，二回事。
如果真的要比，应该拿中国和其它的亚洲国家比，彼此的人口密度差不多，也又都选的是地产文明。去和韩国，日本，香港，**，澳门，马来西亚，新加坡，**，缅甸，菲律宾，印度尼西亚等国家地区比。房价是高是低，一目了然。难道亚洲国家的房价/收入比，也都是 8-12 倍么。
森林多的国家，木材自然便宜。沙漠化的国家，水源自然昂贵。欧洲机
事实上，中国除了北京一个城市，首都，少许浪费无话可说。其它没一个城市应该选择“汽车文明”，即使大规模生产汽车，也应该作为大众交通的出租车，或者拿去出口。中国的人口政策，决定了我们不可能挥霍的使用土地资源。不可能让城市用地无限扩张，不能把土地成本摊薄。中国极其微薄的人均资源，决定了我们没有那么多的石油，也没有那么多的力量来保护石油航运线。
资源决定了结构。中国地少人多，美国地多人少。这根本性的差异，决定了地产文明和汽车文明的发展方向不同。模式一经选定，再要比较郊区的大卖场数量，加油站数量，别墅和市中心房价的价格。根本就没有可比性。就好比汽油发动机和柴油发动机，二回事。
如果真的要比，应该拿中国和其它的亚洲国家比，彼此的人口密度差不多，也又都选的是地产文明。去和韩国，日本，香港，**，澳门，马来西亚，新加坡，**，缅甸，菲律宾，印度尼西亚等国家地区比。房价是高是低，一目了然。难道亚洲国家的房价/收入比，也都是 8-12 倍么。
森林多的国家，木材自然便宜。沙漠化的国家，水源自然昂贵。欧洲机
器便宜而人力贵，亚洲人力便宜而机器昂贵。任何一个国家地区，价格体系都不相同。各种物资之间的相对价格，依资源多寡，可能差异很大。像土地，建筑，基建等“非贸易性”部门，差别更是明显。“土地/人力”的比例，又岂可一概而论。
